Il proprietario deve attendere la scadenza del primo periodo di validità; se i lavori non vengono effettivamente svolti, l’inquilino ha diritto al risarcimento del danno

La ristrutturazione di un appartamento non rappresenta un valido motivo per sciogliere un contratto di locazione in corso. Il proprietario dell’immobile affittato, qualora vi fosse l’esigenza di effettuare dei lavori, dovrà attendere la scadenza del primo periodo di validità del contratto.

Ad esempio nel caso di un contratto 4+4, il locatore, al termine dei primi quattro anni potrà dare disdetta all’inquilino tramite raccomandata a/r interrompendo in tal modo il rinnovo automatico con la giustificazione dei lavori di ristrutturazione.

In tal caso è bene notare come il proprietario sia a quel punto vincolato a svolgere effettivamente i lavori. In caso contrario, infatti, la legge è totalmente dalla parte del locatario.  Questi avrà diritto sia a vedersi ripristinare il contratto interrotto, sia a ottenere il risarcimento per il danno subito a causa della risoluzione del contratto prima della sua scadenza naturale.

La normativa tutela invece il proprietario qualora, a seguito della lettera di disdetta giustificata dalla necessità di svolgere i lavori, l’inquilino non lasci spontaneamente l’appartamento. In tal caso il locatore potrà agire per ottenere dal giudice l’ordinanza di convalida dello sfratto. Anche in tale circostanza, tuttavia, dovrà  presentare in giudizio la Denuncia di Inizio Attività (DIA) relativa ai lavori da svolgere o il permesso di costruire provando che la presenza del locatario può pregiudicare i lavori stessi.

La Corte di Cassazione Civile, con la sentenza n.23794/2014, si è pronunciata proprio su una vicenda in cui alla disdetta del contratto di locazione non ha fatto seguito l’effettiva realizzazione dei lavori. I giudici del Palazzaccio hanno chiarito tuttavia che il ripristino della locazione da parte del proprietario non si applica, così come non si ha diritto al risarcimento del danno, qualora la mancata esecuzione dei lavori sia derivata da fatti non riconducibili a colpa o a dolo del proprietario medesimo.

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