Secondo la Corte di Cassazione l’ospitalità, anche se protratta nel tempo, non configura ipotesi di sublocazione

Il locatario di un appartamento può ospitare altre persone all’interno dell’immobile, anche per lunghi periodi di tempo, senza che vengano violati gli obblighi contrattuali assunti. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9931/2012.

La Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi sul ricorso di una donna nell’ambito di un contenzioso relativo a un contratto di locazione stipulato con l’Ente nazionale previdenziale dei medici. Era stato proprio l’Enpam a trascinare in giudizio la donna chiedendo al Tribunale di Roma di dichiarare l’avvenuta risoluzione del contratto per inadempimento dell’inquilina agli obblighi derivanti dallo stesso.

In primo grado i giudici avevano rigettato tale richiesta dal momento che non era stato dimostrato il fatto alla base del presunto inadempimento, ovvero la sublocazione dell’immobile. Secondo il Tribunale la locataria aveva semplicemente ospitato nell’appartamento, per un periodo di circa tre anni, “la sorella e il di lei figlio minore e tale comportamento non costituiva violazione degli accordi contrattuali”.

La Corte d’appello aveva invece riformato la sentenza del Tribunale dichiarando risolto il contratto dal momento che la locataria “ove anche si fosse potuto aderire alla tesi che la stessa non aveva abbandonato l’appartamento né lo aveva concesso in sublocazione totale ai suoi congiunti” aveva comunque violato l’art. 5 del contratto che la obbligava a non sublocare né a dare in comodato in tutto o in parte l’unità immobiliare; il lungo periodo di circa tre anni dell’occupazione stabile dell’immobile da parte della sorella e del nipote, infatti, non poteva essere considerata una semplice ospitalità ma era piuttosto assimilabile a un vero e proprio comodato dell’appartamento.

La donna ha quindi presentato ricorso in Cassazione e gli Ermellini le hanno dato ragione ribaltando nuovamente il giudizio e rimandando la causa alla Corte d’appello. Il giudice di secondo grado, infatti, avrebbe sbagliato nell’assumere “a base del preteso comodato” la sola durata dell’accertata ospitalità, senza neppure accertare se “la detenzione derivante dal comodato abbia riguardato la totalità dell’immobile, per avvenuto abbandono del conduttore, ovvero una parte soltanto di esso, del quale il conduttore abbia continuato ad abitare la restante parte”.

I giudici del Palazzaccio hanno sottolineato che la sublocazione deve presumersi “nei casi in cui l’immobile sia occupato da persone che non sono al servizio o non siano ospiti del conduttore né a questo legate da vincoli di parentela o affinità entro il quarto grado”. Secondo la Suprema Corte, inoltre, era da considerarsi nulla la stessa clausola del contratto che prevedeva, oltre al divieto di sublocazione, il divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico; tale divieto sarebbe, infatti, “confliggente con l’adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l’ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all’interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l’esplicazione di rapporti di amicizia”.

Pertanto se l’ospitalità – anche non temporanea e protratta nel tempo – non concreta ipotesi di presunzione di sublocazione e se da questa non si può presumere una “detenzione autonoma dell’immobile locato derivante da un concesso comodato” , per gli Ermellini si deve necessariamente ritenere che “la semplice durata di tale permanenza, in assenza di altre circostanze”, non può essere considerata quale indizio grave e determinante idoneo a provare la cessione dei diritti propri del locatario.

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