L’amministratore di condominio ha il potere – dovere di esperire l’azione di cui all’art. 1669 c.c. tesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti
La vicenda
Un condominio aveva agito in giudizio contro la società costruttrice dell’immobile al fine di ottenere la condanna al risarcimento dei danni per i vizi strutturali alle porzioni comuni dell’edificio ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1669 c.c..
All’interno della struttura si erano, infatti, manifestati cedimenti della pavimentazione, infiltrazioni in vari punti, lesioni con crepe profonde, che integravano quei vizi strutturali previsti dall’art. 1669 c.c. ai fini della affermazione della responsabilità dell’appaltatore.
Il geometra incaricato di redigere una perizia sullo stato del fabbricato aveva effettivamente rilevato una serie di vizi che erano stati oggetto di denuncia da parte del condominio con la missiva del 19 novembre 2013 indirizzata alla convenuta; era dunque interesse del condominio agire con il rimedio di cui all’art. 1669 c.c. o, in alternativa, con quello di cui all’art. 2043 c.c. onde conseguire il ristoro dei danni, quantificati dal perito in circa 400.000,00 euro.
Il primo punto affrontato dal Tribunale di Velletri (Seconda Sezione, n. 3641/2020) è stato quello relativo alla legittimazione attiva del condominio e quella passiva delle convenuta.
Sia pure sinteticamente, in punto di legittimazione attiva, è stato osservato che ai sensi dell’art. 1130 n. 4 c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, spetta a quest’ultimo il potere dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4) c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. tesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Cass. Civ. 2436/2018).
Ferma dunque la legittimazione attiva in capo al condominio ai fini della esperibilità della azione risarcitoria ex art. 1669 c.c., che costituisce norma speciale rispetto alla norma di cui all’art. 2043 c.c., l’adito tribunale ha ritenuto come correttamente prospettato da parte attrice, la riconducibilità della fattispecie nella previsione dettata dall’art. 1669 c.c. in materia di appalto, venendo in rilievo vizi strutturali dell’edificio che, pur non alterando l’assetto statico dell’immobile, ne compromettevano la funzionalità e la destinazione.
La responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili
Per consolidato e condivisibile orientamento giurisprudenziale, l’azione di responsabilità ex articolo 1669 c.c., è accordata al committente in tutte le ipotesi in cui l’immobile, pur non presentando vizi strutturali idonei ad incidere sull’assetto statico del medesimo, presenti carenze costruttive che non necessariamente debbono riguardare parti strutturali o comunque elementi essenziali dell’edificio, ben potendo riguardare anche quegli elementi secondari ed accessori quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti eccetera purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria, cioè con opere di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (Cass. 10533/2007).
L’azione ex art. 1669 c.c. può essere esperita anche nei confronti del venditore che risulti aver impartito direttamente o tramite il direttore dei lavori dallo stesso nominato indicazioni specifiche all’appaltatore ed esecutore delle opere , gravando sul venditore l’onere della prova di non avere esercitato alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, in tal modo superando la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso.
Il termine per la denunzia dei vizi
Alla luce di tali principi di diritto il giudice laziale ha ritenuto sussistente la legittimazione passiva della società convenuta, costruttrice e venditrice dei singoli appartamenti; non restava dunque, che verificare se, coerentemente con il disposto di cui all’art. 1669 c.c. , la denunzia dei vizi fosse avvenuta entro un anno dalla scoperta e se l’azione fosse stata tempestivamente esercitata entro l’anno dalla denuncia.
Ebbene, al quesito è stata data risposta negativa. Invero, il CTU nominato nel procedimento per ATP ante causam aveva affermato che già prima della redazione del fine lavori, tutte le problematiche oggetto di giudizio erano state manifestate e contestate dal Direttore dei lavori, il quale si era opposto al pagamento all’impresa esecutrice degli importi contrattuali posti a garanzia dei lavori di costruzione.
Se dunque, già dal marzo 2008 erano stati riscontrati vizi strutturali nel fabbricato condominiale, e detti vizi esano stati oggetto di contestazione, il condominio non poteva che ritenersi decaduto dalla azione risarcitoria ex art. 1669 c.c., essendo la denuncia dei vizi avvenuta solo nel novembre del 2013. Per queste ragioni, la domanda è stata inevitabilmente rigettata.
La redazione giuridica
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