A quale momento occorre fare riferimento per l’individuazione del soggetto obbligato a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienanti ed acquirente di una unità immobiliare?

Con l’ordinanza n.18793/2020 la Cassazione si è pronunciata sul ricorso di un uomo contro la decisione dei Giudici del merito di non ritenere sussistente il suo diritto al rimborso dell’importo di 11.794,60 euro versato per la contribuzione alle spese di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale in cui aveva acquistato un immobile nel dicembre 2006.

La Corte d’appello, dopo aver affermato che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni deriva dalla concreta esecuzione dell’attività gestionale, ha tuttavia affermato che soltanto con la delibera assembleare del 1° marzo 2007 – dunque successiva alla compravendita – aveva “deciso in concreto i lavori, scegliendo tra più preventivi”, lavori così “affidati alla ditta esecutrice”, ed ancora successiva era la delibera di approvazione del rendiconto, con la quota posta a suo carico.

Nel rivolgersi alla Suprema Corte, il ricorrente deduceva la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. ed evidenziava l’errore della Corte d’appello nella individuazione del soggetto obbligato, dovendo considerare a tal fine soltanto la delibera “in cui l’assemblea ha ritenuto di eseguire le opere”, ovvero quella del giugno 2006, che aveva deciso di realizzare gli interventi manutentivi sulla facciata e sulla copertura dell’edificio ed anche scelto l’impresa appaltatrice (poi modificata a seguito dell’acquisizione di preventivi più convenienti).

A dire del ricorrente, la delibera assembleare del marzo 2007, impropriamente richiamata dalla Corte d’appello, si sarebbe invece limitata a definire aspetti esecutivi in ordine ai lavori già approvati nella riunione del giugno 2006, in particolare procedendo a riassegnare l’appalto ad altra impresa alla luce dei nuovi preventivi.

La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto il ricorso inammissibile.

Per gli Ermellini, nell’individuazione del soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienanti ed acquirente di una unità immobiliare, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Tale momento, che nel caso in esame la Corte d’appello aveva individuato con riferimento alla deliberazione del 10 marzo 2007, allorché veniva scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi, rileva dunque per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Non rileva a tal fine, viceversa, la data in cui siano stati approvati gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori.

“Occorre, invero – specifica la Cassazione –  l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale”. La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria “deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria”.

Correttamente, pertanto, la Corte d’appello aveva ritenuto che l’obbligo di contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio fosse insorto soltanto allorché, nell’assemblea del 10 marzo 2007, successiva dunque alla compravendita inter partes stipulata il 19 dicembre 2006, venne definitivamente individuata l’impresa prescelta.

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