Con un’ordinanza, la Cassazione fa il punto sulla maggioranza necessaria per la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale
Con l’ordinanza n. 19838/2018, la Corte di Cassazione, II Sez. Civile, ha fatto il punto sulla maggioranza necessaria per la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale.
La domanda cui ha risposto la Cassazione è: per la modifica delle tabelle millesimali, è necessaria l’unanimità dei condòmini o solo la maggioranza?
La vicenda
Nel caso di specie, una condomina ha citato in giudizio il condominio deducendo che la delibera di approvazione del bilancio consuntivo aveva imputato alla stessa le spese pro-quota del riscaldamento in ragione di 60,60 millesimi. E questo, in violazione delle tabelle millesimali allegate al proprio atto d’acquisto che, invece, attribuivano alla stessa solo 24,00 millesimi.
Secondo le condomina, ciò è avvenuto perché l’assemblea, con una delibera adottata a maggioranza, anziché all’unanimità, aveva illegittimamente modificato le tabelle millesimali.
Nella contumacia del condominio il Tribunale di Milano ha dichiarato invalida la delibera. È stato quindi condannato il condominio a restituire le somme indebitamente percepite.
Sul gravame interposto dal condominio la Corte d’Appello di Milano ha riformato la sentenza di primo grado. È stato infine rigettata la domanda della condomina.
Questa ha quindi fatto ricorso in Cassazione in quanto la Corte territoriale aveva ritenuto legittima la modifica a maggioranza delle tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale.
La Cassazione ha operato un distinguo tra le tabelle millesimali che sono conformi al dettato legislativo in materia di ripartizione pro-quota e quelle che invece derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese (art. 1123 Cc).
Nel primo caso, “l’atto di approvazione – analogamente all’atto di revisione – delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, sicché abbisogna del consenso della maggioranza qualificata ex art. 1136, 2° co., cod. civ. e non già del consenso unanime dei condomini (cfr. Cass. sez. un. 9.8.2010, n. 18477)”.
Pertanto, il discrimine fra la necessità della unanimità o della “sufficienza del quorum ex art. 1136, 2° co., cod. civ., ancorché si tratti di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è il rispetto, la mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese (“non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, cod. civ.”: così in motivazione Cass. sez. un. 9.8.2010, n. 18477)”.
Alla luce di quanto esposto, per gli Ermellini l’unanimità dei consensi è necessaria solo laddove si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese.
Altrimenti, sarà sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° co., Cc.
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