La Corte di Cassazione ha precisato che l’amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio ex artt. 1130 e 1131 c.c., senza che sia necessario uno specifico mandato assembleare conferito dai singoli condomini, per il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell’appalto anche qualora gli stessi riguardino di riflesso porzioni di proprietà esclusiva, poiché agisce a tutela del fabbricato nella sua integrità (Cass. Civ., ord. n. 25657 del 21/09/2026).
I vizi d’appalto e l’azione dell’amministratore di condominio
Nel caso de quo, un Condominio adiva le vie legali contro l’appaltatore e il direttore dei lavori per la cattiva esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria.
Espletata la consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale accoglieva la domanda e condannava i convenuti al pagamento della somma di 32.108,00 euro, oltre spese processuali.
La Corte territoriale rideterminava la somma dovuta al Condominio in 21.381,14 euro, poneva a carico di ciascuna parte un terzo dell’importo liquidato al CTU e compensava integralmente tra le parti le spese di lite del giudizio di appello.
Secondo i giudici di secondo grado, dovevano essere espunti dai danni riconosciuti al Condominio quelli occorsi ai singoli condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, in quanto l’azione esperita dall’amministratore aveva carattere risarcitorio in ordine alla responsabilità contrattuale dell’appaltatore e del direttore dei lavori.
Il ricorso in Cassazione e la censura
Il Condominio si rivolgeva alla Suprema Corte lamentando, in particolare, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1669 c.c. e 1130, comma 1, n. 4, c.c., relativamente all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.
Secondo il ricorrente, la Corte d’appello aveva erroneamente escluso dalla somma, riconosciuta in primo grado come necessaria per eliminare i vizi e i difetti delle opere, quella relativa ai danni concernenti le proprietà esclusive dei singoli condomini, dal momento che l’amministratore, avendo promosso l’azione anche ai sensi dell’art. 1669 c.c., era legittimato a proporla in ragione della natura dei vizi d’appalto denunciati e riscontrati dal CTU, incidenti di riflesso su porzioni private.
La pronuncia della Suprema Corte
I giudici di legittimità davano ragione al Condominio.
Essi affermavano che l’amministratore, oltre a proporre l’azione prevista dall’art. 1669 c.c., volta a rimuovere i gravi difetti di costruzione nel caso in cui i difetti riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno, è legittimato anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, sebbene interessanti di riflesso le unità di proprietà esclusiva, in quanto agisce a tutela dell’edificio nella sua unitarietà. Al contrario, senza mandato dei singoli condomini non può far valere diritti di credito distinti e individuabili concernenti i danni subiti nelle porzioni di proprietà esclusiva.
Nella fattispecie esaminata, il ricorrente aveva asserito che l’intervento avesse carattere omnicomprensivo e riguardasse il complessivo ripristino manutentivo dell’edificio. Dunque, balconi, ringhiere, lesioni delle facciate, soffitti e frontalini non potevano essere ritenuti elementi avulsi dalla struttura del fabbricato.
Pertanto, i giudici d’appello avevano erratonegare la legittimazione sul solo presupposto della natura esclusiva di tali beni, senza verificare se i danni fossero funzionalmente collegati alla conservazione dello stabile nella sua integrità.
In virtù di ciò, il Tribunale Supremo accoglieva la censura, cassava la sentenza impugnata in ordine al motivo accolto e rinviava alla Corte d’appello, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese dei giudizi di merito e di legittimità.
Avv. Giusy Sgrò
