In un’asta giudiziaria, una perizia di stima errata può incidere in modo determinante sulle scelte dell’acquirente. La Cassazione fa chiarezza sulla responsabilità dell’esperto stimatore nelle esecuzioni immobiliari. Se la perizia sovrastima il bene omettendone i difetti strutturali, il danno subìto dall’aggiudicatario va inquadrato e risarcito come “perdita di chance”. Il giudice non può pretendere la prova impossibile che, in assenza dell’errore, l’acquirente si sarebbe aggiudicato l’immobile a un prezzo inferiore, né può escludere il risarcimento solo perché l’offerente aveva visionato il bene prima dell’asta (Corte di Cassazione, III civile, ordinanza 1 luglio 2026, n. 22597).
Il fatto
La vicenda trae origine dall’aggiudicazione di un immobile all’asta giudiziaria. L’acquirente, nutrendo sospetti sulla congruità del prezzo versato, ha promosso un accertamento tecnico preventivo da cui è emersa una forte sopravvalutazione del bene da parte del geometra incaricato della stima nella procedura esecutiva, a causa di difformità relative a superficie, caratteristiche strutturali e potenzialità edificatoria.
Accertato in corso di causa che il valore reale dell’immobile era inferiore di ben 78.000 euro rispetto a quanto periziato, i giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) avevano riconosciuto l’errore del professionista, ma avevano drasticamente ridotto il risarcimento a solo un quarto della somma (19.500 euro). La Corte d’Appello, pur qualificando il danno come perdita di chance, aveva giustificato tale decurtazione sostenendo che l’aggiudicataria non avesse dimostrato che, con un prezzo base inferiore, avrebbe vinto la gara a un costo minore. I giudici territoriali avevano inoltre valorizzato le dinamiche incerte dell’asta (possibile aumento dei partecipanti) e il fatto che l’acquirente avesse visionato l’immobile prima di formulare l’offerta.
La decisione della Cassazione
Con ordinanza depositata il 1 luglio 2026, la Terza Sezione Civile della Suprema Corte ha cassato la pronuncia di secondo grado, accogliendo il ricorso dell’aggiudicataria e fissando paletti rigorosi in tema di onere probatorio e liquidazione del danno.
Gli Ermellini hanno ribadito l’autonomia concettuale del danno da perdita di chance. Pretendere che il danneggiato dimostri con certezza quale sarebbe stato l’esito finale dell’asta giudiziaria in assenza dell’errore peritale significa, di fatto, sovrapporre indebitamente la “possibilità perduta” al “risultato mancato”, vanificando l’essenza stessa della figura giuridica e violando l’art. 2697 del Codice Civile. L’incertezza sulle dinamiche di gara non è un fattore che impedisce il risarcimento, ma rappresenta proprio il fondamento che impone al giudice di procedere a una liquidazione equitativa (art. 1226 c.c.) basata su criteri probabilistici e inferenze induttive, partendo dal dato oggettivo della sovrastima (nel caso di specie, 78.000 euro).
La Suprema Corte ha inoltre censurato il ragionamento della Corte d’Appello in merito alla preventiva visione del bene. L’ordinaria diligenza dell’offerente che ispeziona l’immobile può assumere rilievo solo per i difetti immediatamente percepibili, ma non può neutralizzare l’affidamento riposto nella perizia ufficiale per dati che richiedono competenze tecniche specialistiche (come la potenzialità edificatoria o le carenze strutturali). Ragionare diversamente significherebbe svuotare di significato il ruolo dell’esperto nominato dal giudice.
Il commento
La pronuncia della Cassazione si rivela di estrema rilevanza sia per i professionisti tecnici che per gli operatori del diritto delle esecuzioni immobiliari.
L’ordinanza tutela in modo incisivo l’affidamento del cittadino che partecipa alle vendite forzate. L’offerta di acquisto si forma necessariamente sulla base delle informazioni contenute nell’elaborato peritabile; se questo è viziato da colpa grave o negligenza, il perito (e la sua assicurazione professionale) non possono trincerarsi dietro la natura aleatoria e competitiva dell’asta per sfuggire al risarcimento.
Sotto il profilo strettamente giuridico, la Corte frena la tendenza dei giudici di merito a “svuotare” il danno da perdita di chance richiedendo standard probatori diabolici. La chance risarcibile, in questo ambito, si identifica nella concreta possibilità per l’offerente di partecipare alla gara maturando un consenso consapevole e parametrato al reale stato dei luoghi. Lesa questa prerogativa, il risarcimento è dovuto, e le variabili ipotetiche dell’asta non possono essere utilizzate come scure arbitraria per comprimere i diritti del danneggiato.
Avv. Sabrina Caporale
