La qualificazione dei frontalini dei balconi e il criterio di ripartizione delle spese per le infiltrazioni dal terrazzo dipendono dalle caratteristiche concrete dell’edificio e dalla funzione svolta dalla struttura. Se una terrazza di uso esclusivo assolve anche a una funzione di parziale copertura dell’unità sottostante, può trovare applicazione l’art. 1126 c.c., con un terzo della spesa a carico del titolare dell’uso esclusivo e due terzi a carico del condominio. La regola, però, non opera automaticamente per ogni balcone o terrazza.
È questo il principio ribadito dalla Seconda Sezione civile della Corte di cassazione che ha rigettato il ricorso di una società proprietaria dell’appartamento sovrastante, confermando la decisione della Corte d’appello di Roma che aveva ripartito il danno e le spese di ripristino secondo il criterio dell’art. 1126 c.c (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 9 ottobre 2026, n. 26533).
Le infiltrazioni dal terrazzo e i lavori
La controversia era stata avviata dalla proprietaria di un appartamento danneggiato da infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo dell’unità sovrastante, di proprietà di una s.r.l. La proprietaria aveva chiesto la conferma del provvedimento cautelare che aveva ordinato l’esecuzione dei lavori e il risarcimento dei danni.
Il Tribunale di Roma aveva confermato l’obbligo della società di eseguire i lavori e l’aveva condannata al pagamento di 8.975,77 euro. In appello, la società aveva chiesto che la responsabilità fosse posta interamente a carico del condominio o, in subordine, che le spese fossero ripartite secondo la disciplina dei lastrici solari di uso esclusivo.
La Corte d’appello di Roma aveva respinto la domanda principale, ma aveva accolto quella subordinata. Dalle fotografie allegate alla consulenza tecnica d’ufficio aveva ricavato che il terrazzo svolgeva una funzione di parziale copertura del salone dell’appartamento sottostante. Aveva quindi posto un terzo del danno e delle spese a carico della società e i restanti due terzi a carico del condominio, riconoscendo alla società il diritto al rimborso di quanto eventualmente pagato in eccedenza.
Il frontalino non è sempre elemento decorativo
La società sosteneva che il frontalino del balcone, quale parte esterna della facciata, avesse una prevalente funzione estetica e dovesse essere considerato parte comune dell’edificio. Da ciò avrebbe dovuto derivare, secondo la ricorrente, l’imputazione delle relative spese all’intero condominio.
La Cassazione ha però confermato la valutazione della Corte d’appello, che aveva escluso la prevalenza della funzione decorativa. In base alla documentazione fotografica della consulenza, il frontalino era stato qualificato come elemento strutturale funzionale al corretto deflusso delle acque pluviali.
La Corte ha ribadito che stabilire se un frontalino abbia una funzione prevalentemente decorativa, tale da incidere sul decoro architettonico dell’edificio, oppure una funzione strutturale, è un accertamento di fatto. Il giudice di merito deve valutarne le caratteristiche concrete, la collocazione e il ruolo nell’edificio.
In sede di legittimità, tale apprezzamento non può essere sostituito da una nuova valutazione delle fotografie, della consulenza tecnica o degli altri elementi istruttori. Il ricorso per cassazione può intervenire soltanto nei limiti dei vizi propri del giudizio di legittimità, come l’omesso esame di un fatto storico decisivo o una motivazione meramente apparente.
Il precedente giudicato non era vincolante
La società aveva richiamato anche una sentenza della Corte d’appello di Roma del 2008, passata in giudicato, che avrebbe riconosciuto la funzione di copertura del terrazzo rispetto all’edificio.
La Corte d’appello aveva escluso l’efficacia del precedente perché riguardava una controversia tra parti diverse e danni riferiti a un’altra unità abitativa. La Cassazione ha ritenuto adeguata la motivazione: il giudice d’appello aveva indicato una ratio decidendi autonoma e riconoscibile, senza essere tenuto a confutare singolarmente ogni argomento o risultanza dedotta dall’appellante.
La Suprema Corte ha inoltre rilevato che la ricorrente aveva prospettato in appello un’efficacia soltanto riflessa del precedente e che la diversa tesi sull’efficacia diretta era stata introdotta tardivamente nella memoria.
Quando si applica l’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che, quando l’uso del lastrico solare o di una sua parte non è comune a tutti i condomini, un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione è a carico del titolare dell’uso esclusivo e due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve da copertura.
Nel caso esaminato, la Corte ha ritenuto corretta l’applicazione di questa regola perché il giudice di merito aveva accertato una funzione di parziale copertura rispetto all’unità sottostante.
Il riferimento alla norma non significa, tuttavia, che ogni infiltrazione proveniente da un balcone o da una terrazza di proprietà esclusiva debba essere ripartita automaticamente nella misura di un terzo e due terzi. Occorre prima accertare la funzione concreta della superficie, l’origine delle infiltrazioni dal terrazzo e l’eventuale concorso di responsabilità del titolare dell’uso esclusivo e del condominio.
La giurisprudenza ha inoltre distinto il caso del lastrico o della terrazza che copra una sola unità immobiliare, per il quale può trovare applicazione, in determinate fattispecie, il criterio dell’art. 1125 c.c. La soluzione dipende dalla struttura e dalla funzione del bene nel caso concreto, come chiarito dalla Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 10534 del 2026.
Riparto interno e responsabilità verso il danneggiato
Il riparto previsto dall’art. 1126 c.c. riguarda anzitutto la distribuzione interna delle spese di riparazione e ricostruzione. Sul piano della responsabilità per il danno da infiltrazioni dal terrazzo, la giurisprudenza riconosce normalmente un possibile concorso tra il titolare dell’uso esclusivo, quale custode della struttura, e il condominio, tenuto agli interventi sulle parti comuni e alla conservazione del bene.
Quando il danno sia riconducibile causalmente a più soggetti, nei rapporti con il danneggiato può operare la solidarietà prevista dall’art. 2055 c.c.; le quote di un terzo e di due terzi rilevano invece nei rapporti interni, salvo il rigoroso accertamento di una diversa e specifica imputazione del danno. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11585 del 2026.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso della società. Il primo motivo, relativo alla motivazione della sentenza d’appello, è stato ritenuto infondato; il secondo e il terzo, riguardanti la funzione di copertura e quella ornamentale del frontalino, sono stati dichiarati inammissibili; il quarto e il quinto, relativi alla violazione delle norme condominiali e alle spese processuali, sono stati ritenuti infondati.
Non vi è stata condanna alle spese del giudizio di legittimità, perché gli intimati non avevano svolto attività difensiva. La Corte ha invece dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.
L’ordinanza conferma così un criterio di prudenza: né la qualificazione del frontalino né il riparto delle spese possono essere risolti con formule astratte. La funzione decorativa o strutturale dell’elemento e la funzione di copertura della terrazza devono essere accertate caso per caso. Solo dopo tale verifica è possibile individuare la disciplina applicabile e distribuire correttamente costi e responsabilità.
Avv. Sabrina Caporale
