Il Tribunale di Savona fa il punto sui vizi di costruzione di un immobile e fornisce chiarimenti su come quantificare i danni e ottenere un risarcimento
Il Tribunale di Savona ha emesso la sentenza n. 385/2018 specificando in che modo quantificare i danni per i vizi di costruzione di un immobile e come calcolare il relativo risarcimento.
Cosa fare se ci si accorge di aver acquistato un appartamento che presenta dei vizi di costruzione non disponendo dei requisiti minimi per garantire un adeguato isolamento acustico?
Dopo aver interpellato dei tecnici che hanno confermato i sospetti iniziali, occorre capire come quantificare i danni e il risarcimento.
La sentenza in commento è utile per capire i principi di fondo posti a presidio della responsabilità del costruttore di immobili e delle modalità per avere un risarcimento in caso di vizi di costruzione.
In primis, in una situazione di questo tipo, la prima procedura da tenere presente è l’accertamento tecnico preventivo.
Esso serve a determinare le cause all’origine di un vizio: dopodiché, il consulente tecnico nominato dal tribunale verifica ed accerta tali cause, e decide che l’edificio in esame non è stato realizzato a regola d’arte.
Chiaramente, una volta avviata una causa di questo tipo, la società di costruzioni convenuta, i responsabili della progettazione e l’impresa assicuratrice chiamata a manleva dalla prima, argomenteranno con ogni eccezione possibile pur di arginare le pretese del proprietario danneggiato.
Non è infrequente che in tali casi si parli di “inutilizzabilità della c.t.u.” per diversi motivi. Anche perché gli importi in caso di risarcimento possono essere molto elevati.
Analizzando il quadro normativo, è bene ricordare che nei rapporti tra costruttore e compratore si applicano le norme del codice civile: nello specifico, l’art. 1669 c.c., norma che parla di gravi difetti.
Il difetto non è altro che il vizio di cui all’art. 1667 c.c. Esso ricorre in caso di vizi di costruzione nel caso in cui l’immobile non presenti quelle qualità che possono pretendersi da un’opera.
La giurisprudenza ha sostenuto che nel determinare se l’opera presenta o no difetti, bisogna confrontarla con quella realizzata secondo le leges artis del buon costruire.
Queste impongono, tra le altre cose, che l’abitazione sia idonea a preservare la tranquillità domestica con l’adeguata insonorizzazione.
Ora è bene ricordare che l’art. 1669 c.c. scatta solo quando ci troviamo in presenza di gravi difetti.
Quindi dei vizi di costruzione dell’immobile che determinano un’alterazione dello stato normale che ne pregiudica l’utilizzazione, rendendo l’edificio inabitabile o di penosa abitazione.
Le sentenze ritengono che i gravi difetti sono configurabili anche in riferimento ad una parte limitata dell’edificio.
Tuttavia, essi devono incidere in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza una importante menomazione del godimento dell’edificio o di un singolo appartamento.
Fanno parte di questi difetti quelli di insonorizzazione, come nel caso di specie.
Ora, la individuazione di tali difetti si considera effettiva non nel momento in cui il committente o i suoi aventi causa abbiano percepito meri segni o manifestazioni esteriori dei vizi dell’opera.
Ma quando essi abbiano acquistato un apprezzabile grado di conoscenza, obiettiva e completa e non solo presuntiva.
Quanto al risarcimento per i vizi di costruzione, il danneggiato può chiedere la differenza tra il valore del bene integro e quello del bene viziato.
Nel caso di specie, il ctu sostiene che l’immobile presenti difetti acustici riparabili relativi alla separazione tra la sala e la cameretta e la facciata.
Alcune problematiche, però, potrebbero essere non risolvibili: dovrebbero coinvolgere proprietà di soggetti terzi.
Che fare, dunque? In questo caso, le due voci di danno si possono sommare: infatti, una volta eliminati i difetti riparabili, l’immobile rimarrà comunque menomato e, quindi, avrà un valore inferiore a quello di un identico appartamento integro.
Il danno risarcibile sarà quindi la diminuzione patrimoniale subita.
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