Per la Cassazione, la delibera approvata con una maggioranza non sufficiente dei partecipanti al condominio è annullabile solamente se tempestivamente impugnata

Con l’ordinanza n. 16338/2020 la Cassazione si è pronunciata sul ricorso di un’azienda contro la decisione dei giudici del merito di dichiarare decaduta, ex art. 1137 codice civile, della delibera dell’assemblea condominiale con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo 1 agosto 2010 – 31 luglio 2011 e il bilancio preventivo 1 agosto 2011 – 31 luglio 2012 in base al voto favorevole di sette partecipanti al condominio su undici, rappresentativi di 437 millesimi, e con il voto contrario dei restanti.

La Corte di appello aveva ritenuto intempestivo il ricorso depositato in data 14 marzo 2011 rispetto al termine di decadenza di trenta giorni previsto dalla normativa (nella formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alla modifica introdotta con L. 11 dicembre 2012, n. 220).

I giudici di secondo grado avevano altresì affermato che la volontà dell’assemblea doveva intendersi quella di approvare la delibera, come evincibile dall’espressione “l’assemblea, secondo quanto riferito dall’amministratore, approva il bilancio consuntivo/preventivo”, pur avendo registrato il voto contrario di 562,50 millesimi.

Nell’impugnare la decisione davanti alla Suprema Corte la ricorrente deduceva l’omesso esame circa un fatto decisivo, relativo ai dati, verbalizzati in sede di assemblea, dei condomini contrari all’approvazione del bilancio, dal che doveva desumersi la volontà del collegio di non approvare i bilanci. Inoltre, denunciava la violazione o falsa applicazione “di norme di diritto”, dovendosi qualificare nulla, e non annullabile, la delibera oggetto di causa, atteso che la maggioranza si era espressa per la non approvazione del bilancio.

I Giudici Emellini, tuttavia, hanno ritenuto di respingere i motivi del ricorso rilevando diffusi profili di inammissibilità.

La Cassazione ha chiarito che le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dall’art. 1362 c.c. e s.s., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, ed adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge.

Nel caso in esame il Giudice a quo aveva interpretato la frase “l’assemblea, secondo quanto riferito dall’amministratore, approva il bilancio consuntivo/preventivo” come espressione letterale della volontà di ritenere sufficiente il voto favorevole di sette condomini su undici, rappresentativi di 437 millesimi, nonostante il voto di dissenso di 560 millesimi.

È vero poi – specificano dal Palazzaccio – che, ai sensi dell’art. 1136 c.c., comma 3, la delibera dell’assemblea di seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, sempre che sia presa a maggioranza di voti, dovendo, cioè, il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità dei millesimi da essi rappresentati, superare pur sempre il numero e i valori dei condomini dissenzienti.

La normativa deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.

Tuttavia, la delibera che, come si assume avvenuto nel caso in esame, ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, stando alla summa divisio elaborata da Cass., e perciò può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti soltanto nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3, come correttamente ritenuto nella sentenza impugnata.

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