Crollo del controsoffitto e responsabilità del proprietario dell’immobile (Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 2023, n. 5735).
Crollo del controsoffitto di immobile in locazione commerciale e responsabilità del proprietario.
La società che aveva in locazione i locali, oggetto del crollo del controsoffitto, rifiutava di trasferirsi per poter permettere i lavori edili. Per tale ragione, la responsabilità per i danni derivanti dal crollo veniva attribuita esclusivamente alla stessa.
Il Tribunale accoglieva, riconoscendo il concorso di colpa, la domanda risarcitoria di una società proposta nei confronti del locatore per ottenere il risarcimento dei danni subiti in seguito al crollo di una soletta dovuto alla scarsa manutenzione. Il gravame del locatore veniva successivamente accolto e la domanda risarcitoria respinta in considerazione del fatto che la società, con proprio comportamento colposo, rifiutava di trasferirsi in locali attigui, resi disponibili dal proprietario, affinché si potesse procedere con le ristrutturazioni da parte di un’impresa edile, già interpellata mesi prima dell’evento proprio per la manutenzione del controsoffitto.
Il primo Giudice, dopo svolgimento di CTU, sebbene riconoscendo “il concorso di colpa del danneggiato ex art. 1227 c.c.”, condannava il proprietario dei locali a pagare la somma, equitativamente determinata, di Euro 6.000,00.
La Corte di Appello di Firenze, come detto, accoglieva il gravame, rigettando la domanda risarcitoria.
La Suprema Corte ha rilevato che «la sentenza impugnata, nel ritenere assorbente la condotta del danneggiato quale causa dell’evento dannoso, negando qualsiasi rilievo alla mancata manutenzione dell’immobile, non soltanto si è posta al di fuori della fattispecie del secondo comma dell’art. 1227 c.c., ma, a ben vedere, si è collocata anche al di fuori della fattispecie del primo comma dell’art. 1227 c.c. là dove, del tutto al di fuori della sua previsione, ha considerato la condotta del danneggiato/creditore come “da sola sufficiente a provocare l’evento”».
Secondo gli Ermellini, dunque, ciò che rileva è che il proprietario, già prima del crollo, si fosse reso inadempiente dell’obbligo di procedere alle riparazioni di sua spettanza.
Vi devono essere due elementi affinché il locatore possa andare esente da responsabilità: l’offerta formale di trasferimento da parte del locatore e il rifiuto ingiustificato del conduttore.
La Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto «il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo, il quale, in presenza di un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi, abbia subito un danno, può essere considerato esclusivo responsabile del danno soltanto qualora, a seguito dell’offerta del locatore ex art. 1207 cod. civ. di procedere all’esecuzione dei lavori di manutenzione, necessari per eliminare il pericolo, accompagnata dall’offerta di un provvisorio trasferimento del godimento per lo svolgimento della sua attività in altro locale messogli a disposizione del locatore, abbia rifiutato ingiustificatamente di trasferirsi provvisoriamente».
La sentenza impugnata, come lamentato dalla ricorrente con la seconda censura, è incorsa in una falsa applicazione dell’art. 1227, comma 2, c.c..
I Giudici di Appello hanno dato rilievo alla condotta della stessa danneggiata, consistita nel rifiuto di traferirsi in altri locali per consentire l’esecuzione dei lavori, affermando di volerla considerare sul piano dell’aggravamento delle conseguenze dannose, ma apprezzandola, in realtà, sul piano dell’eziologia dell’evento di danno.
La Corte territoriale, pur dichiarando di voler applicare l’art. 1227, comma 2, c.p.c., ha affermato – errando – che il conduttore, trasferendosi altrove per consentire lo svolgimento degli “interventi manutentivi” necessari sulla “res locata”, avrebbe potuto “evitare lo specifico ed ampiamente prevedibile danno in concreto poi occorso”.
La sentenza impugnata, nel ritenere assorbente la condotta del danneggiato quale causa dell’evento dannoso, negando qualsiasi rilievo alla mancata manutenzione dell’immobile, non soltanto si è posta al di fuori della fattispecie del comma 2 dell’art. 1227 c.c., ma si è collocata anche al di fuori della fattispecie del comma 1 dell’art. 1227 là dove, del tutto al di fuori della sua previsione, ha considerato la condotta del danneggiato/creditore come “da sola sufficiente a provocare l’evento”.
La sentenza viene cassata con rinvio alla Corte di Appello di firenze in diversa composizione.
Avv. Emanuela Foligno
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