Corte di Cassazione VI-2 Sez., Ordinanza n. 1188, del 17 Gennaio 2019 – Pres. Pasquale D’Ascola – Rel. Cons. Antonio Scarpa
“Dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.”
“Il titolare dell’uso esclusivo della terrazza a livello è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla manutenzione. L’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione, richiede la necessaria collaborazione del titolare dell’uso esclusivo e del condominio.”
Per comprendere la massima in questione occorre analizzare l’art. 2051 c.c. il quale disciplina la responsabilità delle cose che vengono detenute in custodia il quale recita: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Nessun dubbio può sorgere in merito alla circostanza che le parti comuni di un condominio rappresentino beni che devono essere custoditi dal condominio stesso.
Per quanto riguarda le infiltrazioni di acqua per la rottura di una conduttura di acqua all’interno di un condominio, il danno deve essere risarcito dal condominio e per esso dalla polizza del condominio che è denominata polizza globale fabbricati, ove stipulata.
La vicenda processuale è la seguente e rappresenta un caso particolare che però sancisce un principio più volte ribadito in giurisprudenza: un condomino propone una domanda di risarcimento nei confronti di altro condomino, proprietario dell’appartamento sovrastante dal quale provenivano infiltrazioni.
Il Giudice accoglieva la domanda del danneggiato e condannava la sola proprietaria del terrazzo sovrastante al risarcimento dei danni.
La condomina condannata al risarcimento impugnava la sentenza e il Tribunale rigettava l’appello proposto dalla stessa.
La ricorrente/proprietaria danneggiante proponeva ricorso in Cassazione, adducendo la violazione degli artt. 112 e 132, n.4, c.p.c., non avendo, la sentenza impugnata sull’appello principale, dedotto l’insussistenza di sue proprie responsabilità ex art. 2051 c.c., in quanto tutti i condomini si erano opposti alla manutenzione del terrazzo, impedendole ogni opera ed arrivando, peraltro a una sospensione del titolo edilizio da parte dell’autorità amministrativa su sollecitazione degli stessi condomini.
La Corte accoglieva il ricorso. Occorre all’uopo analizzare le motivazioni addotte dalla Corte nell’accogliere il ricorso proposto, richiamando il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui: “qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.”..
Il concorso di responsabilità delle spese di riparazione o ricostruzione, come riporta la giurisprudenza, va risolto ponendo le spese manutentive per un terzo al proprietario o usuario del lastrico (o terrazza in questione) e per i due terzi a carico del condominio.
L’art. 2051 c.c. prevede la responsabilità del danno cagionato da cosa in custodia, che si concretizza dall’essersi verificato a causa di un evento dannoso sorto nella cosa in custodia e dall’effettiva esistenza di un potere fisico di un soggetto sulla cosa, cioè il vigilarla mantenendone il controllo, senza che possa essere procurato danno ad un terzo.
Se questi elementi sono presenti, la norma pone a carico del custode una presunzione “iuris tantum” di colpa, vinta soltanto dalla prova che il danno è derivato da caso fortuito.
Allo stesso tempo, investendo l’area della responsabilità extracontrattuale, incombe però sul danneggiato l’onere di provare i due elementi costituendi il 2051 c.c. e cioè che il custode non si sia adoperato al fine di prevenire il danno.
Proprio su questo punto si focalizza la Cass. Sez. Unite, 10/05/2016, n. 9449, che precisa come: “l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione – necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e di conseguente danno da infiltrazioni – richiedano la necessaria collaborazione del titolare dell’uso esclusivo e del condominio”.
Il caso in esame rappresenta una fattispecie particolare, ma come detto, la pronuncia in questione implicitamente riconosce un principio: “in caso d’infiltrazioni di acqua causate dalla rottura di tubature relative alle parti comuni, risponde sempre il condominio e per esso ove stipulata, la relativa polizza. Per inciso si deve aggiungere che le polizze globali fabbricati, ove stipulate, nella quasi totalità dei casi estendono la copertura alla rottura di ogni tipo di tubatura e conduttura anche dei singoli appartamenti.
Avv. Paolo Severo Ciabatti
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