La responsabilità del condominio può emergere anche nei casi di danni da parti comuni riconducibili a vizi costruttivi originari. La Corte di Cassazione, pronunciandosi in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c. in ambito condominiale, ha chiarito che i vizi originari di costruzione o difetti intrinseci della cosa non possono qualificarsi come caso fortuito, in quanto immanenti alla res stessa e come tali rientranti nell’ambito della custodia.
Ai fini dell’attribuzione della responsabilità da cose in custodia, sono necessarie e sufficienti un collegamento tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, nonché l’esistenza dell’effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l’obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo per evitare che produca danni a terzi. Conseguentemente, il custode convenuto deve offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità attraverso la dimostrazione positiva del caso fortuito (Cass. Civ., ord. n. 21317 del 25/07/2025).
La vicenda
Una condomina conveniva in giudizio il Condominio, sostenendo che l’unità immobiliare di sua proprietà, sita al piano seminterrato dello stabile condominiale, presentava gravi danni strutturali (fessurazioni, cedimenti e dislivelli), provocati dal cedimento del vespaio condominiale sottostante. Nonostante reiterate segnalazioni e la riconosciuta necessità di un monitoraggio tecnico, l’assemblea condominiale si era opposta all’esecuzione di accertamenti richiesti dal tecnico incaricato anche dal Condominio.
In seguito all’aggravarsi del degrado e all’inerzia dell’amministratore, l’attrice promuoveva accertamento tecnico preventivo, conclusosi con relazione del CTU, che confermava la sussistenza di vizi diffusi nell’appartamento, riconducibili al cedimento del riempimento e alle carenze costruttive del vespaio, parte comune del fabbricato.
A fronte dell’inattività del Condominio, l’attrice chiedeva la condanna dello stesso all’esecuzione delle necessarie opere di consolidamento e al risarcimento dei danni patrimoniali da parti comuni, oltre che delle spese tecniche.
Costituitasi in giudizio, parte convenuta negava la propria responsabilità, sostenendo che la causa dei danni fosse da ricondurre alla soletta di proprietà esclusiva dell’attrice.
Il Tribunale accoglieva in parte le domande attoree, condannando il Condominio all’esecuzione delle opere di consolidamento del vespaio secondo le indicazioni della CTU e al risarcimento dei danni in favore dell’attrice.
La Corte territoriale accoglieva l’appello del Condominio, riformando integralmente la decisione di primo grado.
Secondo i giudici d’Appello, la causa dei danni andava attribuita esclusivamente a vizi costruttivi della soletta dell’unità immobiliare, di proprietà esclusiva, tali da interrompere il nesso di causalità tra il cedimento del vespaio e i danni stessi.
Il ricorso in Cassazione e la censura
A questo punto la condomina presentava ricorso in Cassazione lamentando, in particolare, relativamente all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 2051 c.c.
La ricorrente sosteneva che la Corte territoriale aveva erroneamente escluso la responsabilità del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., ritenendo che la causa dei danni lamentati fosse da individuarsi esclusivamente in un vizio costruttivo della soletta di proprietà esclusiva dell’attrice, qualificato come caso fortuito.
Secondo la ricorrente, i giudici d’Appello avevano falsamente applicato l’art. 2051 c.c., qualificando come caso fortuito un difetto edilizio originario, in contrasto con l’orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, secondo cui i vizi costruttivi di parti comuni non integrano caso fortuito e non escludono la responsabilità del custode.
La ricorrente asseriva anche che la Corte territoriale aveva travisato il contenuto della consulenza tecnica, dalla quale emergeva che la causa principale dei danni era il cedimento del vespaio e del sedime – parti comuni condominiali – e che l’eventuale sostituzione della soletta era indicata solo come intervento facoltativo e non necessario.
Altresì, non risultava dimostrata da parte del Condominio la sussistenza di un fattore estraneo (imprevedibile e eccezionale) idoneo a interrompere il nesso causale, come richiesto dall’art. 2051 c.c.
Responsabilità ex art. 2051 c.c. e nesso causale tra cosa in custodia e danno
Il Supremo Consesso dava ragione alla ricorrente asserendo che i giudici di secondo grado avevano erroneamente applicato l’art. 2051 c.c.
I giudici di piazza Cavour precisavano che il Condominio è custode delle parti comuni dell’edificio (tra cui rientrano vespaio, suolo e sottosuolo), pertanto è soggetto a una presunzione di responsabilità oggettiva per i danni da esse derivanti, senza necessità di accertare una sua colpa.
La responsabilità ex art. 2051 c.c. richiede solo la prova, da parte del danneggiato, del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, mentre spetta al custode dimostrare l’intervento di un caso fortuito, cioè di un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, idoneo a escludere la propria responsabilità.
L’errore della Corte territoriale consisteva nell’aver frainteso o isolato una singola valutazione peritale, riconducendo la non conformità della soletta a evento eccezionale e fortuito, idoneo a escludere la responsabilità del Condominio, senza tenere conto che il difetto della soletta costituiva comunque elemento strutturale integrato nella cosa in custodia piuttosto che fatto esterno o autonomo rispetto ad essa.
Il vizio originario di costruzione non configura caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità del custode
Secondo i giudici di legittimità, “I vizi originari di costruzione o difetti intrinseci della cosa non possono qualificarsi come caso fortuito, proprio perché immanenti alla res stessa e come tali rientranti nell’ambito della custodia. Ai fini dell’attribuzione della responsabilità prevista dall’art. 2051 cod. civ. sono necessarie e sufficienti una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso nonché l’esistenza dell’effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe l’obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi. Ne consegue che il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito”.
In virtù di ciò, il Tribunale Supremo accoglieva il ricorso della condomina.
Avv. Giusy Sgrò
