Il diritto dei condomini di accedere ai documenti condominiali può essere esercitato sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione. La copia di tali documenti non può determinare un onere economico per il condominio
La vicenda
Un ingegnere, comproprietario con sua moglie di un appartamento all’interno di un condominio, aveva impugnato la delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo relativo all’esercizio precedente e di quello preventivo per l’anno successivo, nonché la chiusura del conto corrente intestato al predetto stabile.
A sostegno della propria domanda, l’Ingegnere aveva assunto una serie di irregolarità e di imprecisioni tali da rendere i bilanci né chiari né coerenti né tanto meno veridici; lamentava, inoltre, la carenza di documentazione contabile e la violazione del relativo diritto del condomino di prenderne visione.
La controversia è stata rimessa alla decisione del Tribunale di Napoli e definita con la sentenza n. 513/2019, in commento.
In punto di diritto la sentenza ha rilevato che, con la riforma della materia condominiale realizzata con la Legge n. 220 – 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, si è voluto dare carattere di ufficialità alla contabilità condominiale tenuta dall’amministratore.
Pertanto, il registro di contabilità e il rendiconto sono documenti obbligatori nei quali l’amministratore di condominio deve riepilogare le entrate e le uscite annuali,e i crediti e i debiti risultanti a fine anno.
All’art. 1130 del codice civile, infatti, è previsto che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di contabilità. In esso devono essere annotati, in ordine cronologico ed entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita della cassa e della banca.
Registro di contabilità e rendiconto
La tenuta del registro di contabilità è considerato un adempimento importante e la mancata osservanza di quest’obbligo costituisce grave irregolarità, che può provocare la revoca dell’amministratore di condominio stesso (art. 1129 del codice civile).
Il registro di contabilità – ha anche chiarito il tribunale partenopeo -, che può essere tenuto sia con modalità manuali che informatizzate, è parte integrante del rendiconto condominiale che annualmente deve essere sottoposto all’assemblea dei condòmini per l’approvazione.
Anche il rendiconto condominiale è stato oggetto di regolamentazione; infatti il nuovo art. 1130-bis del codice civile, tratta espressamente di tale documento.
La norma prevede che esso deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Nella specie, il rendiconto si compone di: un registro di contabilità; un riepilogo finanziario; una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
I condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Il regolare andamento contabile del condominio è certamente importante; basti pensare che l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale è considerata una grave irregolarità che può provocare la revoca dell’amministratore.
Per agevolare la conoscenza dei documenti d’interesse condominiale, è previsto che i condòmini possano istituire un sito internet del condominio, che consenta di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti da apposita delibera assembleare.
Il fine della riforma, attuata con la Legge n. 220/2012, era infatti, quello di dare una spinta verso la trasparenza e la conoscenza da parte dei condòmini degli atti e dei fatti che riguardano gli interessi condominiali, data l’importanza che essi oggi rivestono.
Ed invero, anche il codice civile tratta in diversi punti del diritto di accesso di ogni singolo condomino alla documentazione condominiale.
L’articolo 1129 comma 2 c.c. dispone che l’amministratore debba comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
I numeri 6 e 7 contengono l’elencazione di tutti i registri condominiali: anagrafe del fabbricato; verbali di assemblea; nomina e revoca dell’amministratore; registro di contabilità.
Sul tema, si è pronunciata di recente anche la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4686 del 2018. Ebbene, in tale occasione, il supremo collegio ha confermato una serie di principi; in primo luogo ha affermato che il diritto di accesso può essere esercitato dai condomini sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione; tale accesso non deve mai costituire un intralcio all’amministrazione e non può essere contrario alla correttezza ed alla buona fede; la copia dei documenti contabili richiesta dal singolo non può determinare un onere economico per il condominio; l’entità della spesa inerente l’esercizio di tale diritto non può essere tale da arrecare grave pregiudizio al singolo condomino (si verificherebbe, in questo caso, un eccesso di potere da parte dell’assemblea); la sentenza prosegue poi affermando che: “i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159), e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (arg. da Cass. Sez. 2, 28/04/2010, n. 10204; Cass. Sez. 2, 12/03/2003, n. 3596)”.
Invero, gran parte della normativa richiamata non era applicabile al caso in esame, atteso che il giudizio era stato incardinato anteriormente alla emanazione della legge n. 220/2012, ma il giudice di primo grado ha ritenuto comunque, fondate le doglianza mosse dal ricorrente.
Ed infatti, anche prima della riforma, l’amministratore aveva l’onere di assicurare la necessaria tracciabilità di tutte le operazioni condominiali effettuate ed indicare nel rendiconto, per ogni specifica voce di entrata e di uscita, la relativa modalità di esecuzione (ad esempio tramite bonifico, pos, assegno, ecc.).
La redazione giuridica
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