L’assemblea di condominio è un organo naturale, strutturale e permanente e le sue deliberazioni non sono impugnabili per difetto di competenza, ma soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio

La vicenda

Un condomino aveva citato in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, sia il condominio sia l’amministratore personalmente, per sentire “accertare l’illegittimità dell’iniziativa” da quest’ultimo proposta “di riconvocare l’assemblea di condominio per tornare a discutere e deliberare” su un oggetto già affrontato (relativo ad un accordo transattivo “sui pregressi contenziosi in essere fra le parti”) del quale questi “prospettava delle modifiche”. Ad avviso del ricorrente tale decisione era sia in contrasto sia con “i principi generali dell’ordinamento in ordine alla consumazione del potere decisorio dell’assemblea” sia con il dovere dell’amministratore medesimo di dare pronta ed effettiva “esecuzione alla deliberazione condominiale”.

Il Tribunale di Roma (Quinta Sezione, sentenza n. 15909/2019) ha respinto la domanda attorea perché infondata.

L’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio – ha affermato il giudice capitolino – è, certamente, un organo naturale (la cui esistenza, cioè, non richiede alcun concreto atto istitutivo), strutturale e permanente ed è assolutamente preminente nell’organizzazione interna dello stesso, dei cui partecipanti esprime, all’esterno, la volontà collettiva, sicché, “- considerato il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 cod. civ. -, può deliberare … qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale” (Cass., 6 marzo 2007, n. 5130) e le sue deliberazioni “non sono impugnabili per difetto di competenza”, ma soltanto – a norma dell’art. 1137 cod. civ. – “per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale” (Cass., 13 agosto 1985, n. 4437).

All’assemblea dei condòmini, pertanto, che, “secondo i principi generali espressi dall’art. 1135 cod. civ., ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d’interesse comune e, quindi, di concludere i contratti da cui queste discendono”, compete, evidentemente (e con le medesime maggioranze previste per attivare o resistere a una lite, vale a dire – sia in prima sia in seconda convocazione – la maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi – art. 1136, quarto comma, cod. civ.; Cass., 25 gennaio 2016, n. 1234, e Cass. ord., 13 aprile 2016, n. 7201 -) di stipulare “eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono” (così in relazione a una lite già nata con singoli condòmini o con terzi come solamente allo scopo di prevenirne una all’orizzonte), essendo “irragionevole negarle” proprio la “competenza a decidere sulla firma di un contratto finalizzato alla chiusura o a evitare l’insorgenza di eventuali controversie” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 821).

Qualora, invece, si tratti di deliberare una transazione che implichi costituzione, estinzione o modifica di un diritto reale, si richiede il consenso unanime di tutti i condòmini ex artt. 1108, comma 3, e 1139 cod. civ. (Cass., 30 novembre 2011, n. 25608).

Per contro, giammai la transazione – in quanto, comunque, atto di straordinaria amministrazione, poiché implica la disposizione di diritti delle parti – può rientrare fra le attribuzioni “naturali” dell’amministratore condominiale, poiché, nella disciplina della figura e delle attribuzioni di quest’ultimo, trovano applicazione, a tenore dell’attuale art. 1129 cod. civ., in assenza di disposizioni speciali dallo stesso dettate (cfr. il comma 15), quelle generali in tema di mandato, e, quindi, segnatamente, l’art. 1708, comma 2, cod. civ., secondo il quale il mandato (come quello all’amministratore, non conferito per uno specifico incarico) non comprende gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, che non siano indicati espressamente dal mandante, e l’art. 1711 cod. civ., secondo il quale l’atto esorbitante i limiti del mandato compiuto egualmente dal mandatario non autorizzato, se non viene successivamente ratificato dal mandante (e, perciò, dall’assemblea), resta a carico del mandatario e lo espone a un’eventuale azione risarcitoria da parte dei singoli condòmini interessati.

Per altro verso, una condotta dell’amministratore che divergesse dalle decisioni dell’assemblea si porrebbe in contrasto con gli obblighi su di lui incombenti ex lege in base all’art. 1130, comma 1, n. 1, cod. civ., che, per l’appunto, lo vincola espressamente a conformarvisi.

Avv. Sabrina Caporale

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