La motivazione, posta a base della disdetta di un contratto di locazione, non può essere generica ma deve indicare quale particolare attività il locatore intenda svolgere
Il titolare di una panetteria aveva citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Termini Imerese il locatore dell’immobile, chiedendo che venisse accertato, stante il mancato rinnovo del contratto di locazione, il suo diritto all’indennità di avviamento commerciale ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 34, ed al risarcimento dei danni, ai sensi dell’art. 31 stessa legge, per non avere il medesimo adibito l’immobile, nel termine di 6 mesi dal rilascio, a propria abitazione.
In primo grado il tribunale adito gli aveva riconosciuto il diritto all’indennità di avviamento commerciale nella misura di 10.962 euro ed al risarcimento del danno per l’importo di 29.232 euro, condannando il convenuto al pagamento delle predette somme
Successivamente la Corte d’Appello di Palermo, aveva riformato la sentenza, confermando solo la statuizione in ordine al diritto all’indennità di avviamento commerciale e rigettando invece, quella relativa al risarcimento del danno.
Ricorreva per Cassazione l’originario istante denunciando il fatto che la corte territoriale avesse omesso di assegnare valore decisivo alla circostanza che il locatore dell’immobile, soltanto 5 mesi dopo il rilascio dell’immobile, aveva inoltrato la domanda di variazione della destinazione d’uso, lasciando pertanto trascorrere inutilmente, tale lungo lasso di tempo.
Per i giudici della Cassazione il ricorso è fondato.
Come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità la L. n. 392 del 1978, art. 31, prevede che la disdetta data dal locatore alla prima scadenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo debba essere adeguatamente motivata con riguardo alle ragioni eccezionali, giustificanti il sacrificio della stabilità dell’attività commerciale esercitata nell’immobile dal conduttore.
In altri termini, solo la ricorrenza di esigenze abitative proprie o dei familiari giustifica la cessazione della locazione alla prima scadenza, con un meccanismo normativo che, al fine di disincentivare l’abuso di disdetta alla prima scadenza, prevede la sanzione del ripristino del contratto o del risarcimento del danno.
Se questa è la ratio legis della normativa indicata, appare evidente che la motivazione, posta a base della disdetta, non può essere generica ma deve indicare quale particolare attività il locatore intenda svolgere, sia perché – in mancanza – il conduttore non è in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata né il giudice può verificare in sede contenziosa la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo; sia perché viene impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 (Cass., 3, n. 8669 del 4/4/2017; Cass., 3, n. 1050 del 21/1/2016).
Responsabilità da inadempimento contrattuale
La L. n. 392 del 1978, art. 31, integra pertanto una responsabilità da inadempimento contrattuale, inquadrabile nella disciplina generale degli artt. 1176 e 1218 c.c., sicché la responsabilità del locatore deve essere valutata anche in relazione all’elemento soggettivo dell’imputabilità del ritardo al locatore medesimo (Cass., 3, n. 11014 del 19/5/2011; Cass., 3, n. 23794 del 7/11/2014; Cass., 3, n. 1050 del 21/1/2016).
Secondo i principi generali della responsabilità da inadempimento contrattuale l’onere della prova dell’esistenza di cause che giustifichino la disdetta alla prima scadenza, grava sul locatore, il quale deve giustificare ed indicare le ragioni della tardiva destinazione dell’immobile alla finalità indicata al momento della disdetta (Cass., 3, n. 23794 del 7/11/2014; Cass., 3, n. 1050 del 21/1/2016).
Ebbene, venendo al caso in esame, i giudici della Cassazione hanno potuto osservare che la sentenza impugnata non dava idonea motivazione delle ragioni che avevano provocato il differimento della richiesta di modifica della destinazione d’uso dell’immobile per ben 5 mesi. Nell’impugnata sentenza (…) nulla si diceva in ordine alla condotta del locatore e in particolare come mai, ottenuto il rilascio dell’immobile, questi avesse atteso ben 5 mesi prima di inoltrare la domanda di avvio del procedimento amministrativo per il cambio di destinazione.
Tale comportamento assume rilievo proprio ai fini dell’invocata applicazione della disciplina di cui L. n. 392 del 1978, art. 31. E, per tali ragioni la decisione impugnata è stata cassata con vittoria per il conduttore ricorrente.
La redazione giuridica
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