Se gli odori provengono da un locale vicino, non rappresentano un ‘vizio della cosa locata’ bensì una ‘molestia di fatto’
Ai sensi dell’articolo n. 1578 del codice civile, in materia di vizi della cosa locata, “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
A tale norma ha fatto riferimento una società che aveva in locazione un immobile nel quale svolgeva attività di vendita di scarpe, che aveva agito in giudizio nei confronti della società proprietaria dell’immobile locato, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa delle immissioni odorose che provenivano dal retro dell’edificio e che intaccavano gli articoli venduti.
La società proprietaria dell’immobile si era costituita in giudizio, contestando la domanda risarcitoria in base alla considerazione secondo cui gli odori in questione non rappresentavano dei “vizi della cosa locata”, in quanto provenienti da un ristorante che si trovava nell’unità immobiliare vicina.
Investito della vicenda, il Tribunale di Benevento, con la sentenza n. 311 del 2017, si è espresso a favore della società proprietaria dell’immobile rigettando pertanto la richiesta di risarcimento avanzata dalla conduttrice. Secondo il Giudice, infatti, le immissioni oggetto di causa non rappresentavano un vizio della cosa locata, bensì una “molestia di fatto”, fattispecie disciplinata dall’articolo 1585 del codice civile relativo alle “garanzie per molestie”.
In base a tale norma “il locatore non è tenuto a garantire il locatario dalle molestie poste in essere da soggetti terzi che non pretendano di avere diritti sulla cosa locata, fatta salva, in ogni caso, la possibilità del locatario stesso di agire in giudizio direttamente nei confronti di colui che abbia posto in essere la molestia”.
Pertanto, se la molestia, ovvero nel caso in esame le immissioni di odori, proviene da un terzo che, comunque, non rivendica diritti sulla cosa locata, il locatario non può richiedere la tutela del proprietario, ma deve semmai agire in giudizio direttamente nei confronti del molestatore.
