Con l’introduzione della legge sull’«equo canone», il principio di estraneità locatore-conduttore, già largamente aquisito dalla giurisprudenza di merito, è stato recepito dalla giurisprudenza di legittimità la quale ha rilevato che la legge dell’«equo canone» disciplina i rapporti tra il locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici.
L’amministratore in conseguenza ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. C.c. – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (contro i quali può agire il locatore ex art. 5 della legge n. 392 del 1978, per il mancato rimborso degli oneri accessori), pure con riguardo alle spese del servizio comune di riscaldamento, ancorché questi ultimi abbiano diritto di voto, in luogo del condominio-locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione (Cass. 15 luglio 1988, n. 4606; Cass., 28 otobre 1993, n. 10719; Cass. 3 febbraio 1994, n. 1104).
In altre parole, il principio dell’estraneità del conduttore al condominio sta a significare – salvo quanto discende dall’art. 10 l. eq. Can. – che egli non ha veste per interloquire sulle decisioni condominiali che investono, sotto ogni aspetto, la quantificazione e ripartizione degli oneri accessori, essendo semplicemente tenuto al rimborso nei confronti del locatore. In sintesti, come è stato anche di recente ritenuto: per le spese condominiali non pagate il debitore è sempre il proprietario locatore, perché le stesse sono relative alla gestione delle parti comuni e quindi, incombono eslusivamente sui condomini. (Di Marzio, Falabella).
Sbaglierebbe, quindi, l’amministratore condominiale che agisse giudizialmente contro il conduttore dell’appartamento sito nel condominio per il recupero delle spese relative alle parti comuni. È pur vero però che, ove il proprietario/condomino e un terzo sia stato stipulato un contratto di locazione che preveda che sia il conduttore e dover pagare le spese condominiali, quest’ultimo sarà tenuto a versarle periodicamente in favore del proprietario il quale, in caso di mancato pagamento, potrà rivalersi giudizialmente sul conduttore. (Di Rago, Bordolli).
Ciò detto, bisogna comunque tenere distinti i due ambiti: l’obbligzione con il condominio compete soltanto al poprietario dell’immobile (il quale in mancanza del pagamento non potrà quindi giustificarsi con l’inadempimento del conduttore), laddove l’obbligazione di quest’ultimo trova origine nel contratto di locazione e vincola il edesimo solo nei confronti del locatore. L’amministratore del condominio, infatti, è legittimato solo nei confronti del comproprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni. (Di Rago, Bordolli).
Il principio è stato affermato e ribadito dalle Sezion Unite della Cassazione con la sentenza n. 27581 del 2009, di cui si roporta la massima. In tema di spese condominiali non pagate, il debitore è sempre il condomino locatore che, tuttavia, può rivalersi sul conduttore. L’amministratore del Condominio, infatti, è legittimo solo nei confronti del proprietario, che è il soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e i servizi comuni. Mentre il proprietario può pretendere il versamento dall’inquilino che non vi abbia provveduto direttamente, secondo gli accordi convenuti con il contratto di locazione. (Cass., 9 dicembre 2009, n. 25781, DeG, 2009).
In quell’occasione, la Suprema Corte aveva respinto il ricorso presentato da un conduttore contro il decreto con cui il Giudice di Pace gli ingiungeva di pagare la somma di circa settecento euro al proprietario dell’immobile a titolo di saldo degli oneri condominiali e del prezzo per il consumo del gas metano dell’appartamento da lui concesso in locazione.
Sul punto, già il primo giudicante aveva chiarito che il debitore delle spese condominiali deve ritenersi solo e sempre il condomino locatore, cui l’amministratore è legittimato a chiedere il pagamento dei relativi contrbuti.
A ciò – aggiunge la Corte – va precisato che il proprietario ha sempre il diritto, agendo, nella sua qualità di locatore, di rivalersi sulla controparte contrattuale per la ripetizione delle somme corrisposte con riferimento ai contributi condominiali e l’eventuale opposizione del conduttore che ne contesti la legittimazione ad agire dovrà sempre essere ritenuta infondata.
Avv. Sabrina Caporale
