Compravendita di immobili: danni per difformità urbanistiche dell’immobile e/o immobile parzialmente abusivo, paga l’agenzia immobiliare
La problematica della responsabilità del mediatore che andiamo a trattare riveste particolare importanza e riguarda l’acquisto di immobili che abbiano difformità urbanistiche e/o siano in tutto o parzialmente abusivi.
Tali tematiche, riguardanti l’immobile oggetto di compravendita, possono sorgere anche in sede di stipula del rogito notarile, nell’ipotesi in cui l’acquirente abbia già stipulato un preliminare con l’ausilio di un’agenzia immobiliare e si trovasse di fatto a decidere se dovere acquistare o meno l’immobile, in un contesto ove in caso di risoluzione del contratto dovrebbe chiedere indietro le somme già versate, con le incognite e ripercussioni giudiziali del caso.
Oppure, la problematica può sorgere in sede di ristrutturazione dell’immobile, nel caso in cui dovendo presentare la documentazione necessaria per la ristrutturazione il professionista incaricato dall’acquirente, evidenziasse la problematica che si potrebbe ripercuotere anche sulla eventuale futura rivendita del bene.
Il vizio può essere o meno sanabile e comunque può comportare un significativo esborso economico.
La giurisprudenza in passato era piuttosto favorevole al mediatore che in tale contesto definiamo come agenzia immobiliare, ritenendo che compito dell’agente sarebbe solo quello di mettere in relazione le parti e informarle reciprocamente di quanto da esse dichiarato all’agenzia stessa.
Oggi la giurisprudenza è molto più rigorosa ed ha sancito che in capo all’agenzia immobiliare rientri un dovere di buona fede, diligenza e correttezza che si sostanzia in un dovere d’informare che va oltre quanto viene riferito dalle parti.
L’agente ha un obbligo di compiere accertamenti approfonditi sui requisiti urbanistici dell’immobile che va a proporre sul mercato.
Ad opinione di chi scrive, quanto sopra costituisce un dovere professionale che è giusto attendersi da un professionista del settore ed un segno di civiltà doveroso per chi opera nel settore immobiliare.
In questo senso si veda:
Tribunale di Milano, sez. V, 06/02/2019, n. 1193 la quale ha ritenuto che qualora il mediatore fornisca a una parte informazioni errate sulla regolarità urbanistica dell’immobile (in particolare, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute, inclusa la natura abusiva di alcune porzioni, o sull’eventuale condonabilità) deve allora negarsi che egli abbia assolto l’obbligo di corretta informazione secondo la media diligenza professionale. Tale criterio infatti non comprende solo l’obbligo di comunicare le circostanze note al professionista (o almeno da lui conoscibili con la comune diligenza) bensì implica pure il divieto di fornire informazioni di cui egli non abbia consapevolezza oppure sulle quali non abbia esplicato adeguato controllo.
Nello stesso senso si veda anche Cassazione civile sez. II – 16/09/2015, n. 18140 secondo cui il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.
Il problema in casi come questi è che il comune cittadino può trovarsi, senza alcuna responsabilità, a gestire vicende di non facile soluzione in quanto se l’immobile ad esempio è parzialmente abusivo, la giurisprudenza ha ritenuto che per questa circostanza non può essere dichiarato nullo il contratto preliminare che conserva i suoi effetti obbligatori.
Quindi sempre in teoria, e senza poter scendere nel dettaglio di tutte le casistiche l’acquirente sarebbe obbligato comunque ad acquistare l’immobile, magari chiedendo una riduzione del prezzo, con l’obbligo di eliminare l’abuso.
Oppure, optando per la risoluzione del contratto, dovrà pretendere la restituzione delle somme versate, se non addirittura il doppio di quanto versato a seconda delle casistiche, rischiando di dovere affrontare un percorso giudiziario.
Avv. Paolo Severo Ciabatti
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