Il mancato pagamento di una sola mensilità priva di causa il godimento dell’immobile nel corrispondente periodo e giustifica di per sé la risoluzione del contratto di locazione
La vicenda
Con ricorso depositato dinanzi al Tribunale di Salerno, l’esponente dichiarava di essere proprietario di un appartamento concesso in locazione ad uso abitativo alla convenuta, dietro pagamento di canone mensile di 600,00 euro, successivamente adeguato secondo l’indice Istat a 637,00 euro.
Il contratto, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Salerno, aveva durata di quattro anni con decorrenza dal 1 giugno 2007; nell’aprile del 2012 la conduttrice comunicava la sua volontà di recedere anticipatamente dal contratto e il rilascio dell’immobile avveniva il 10 giugno 2012.
Tuttavia, la conduttrice ometteva di pagare i canoni relativi ai mesi di maggio e giugno 2012 per la somma complessiva di 1.274,00 euro oltre l’inadempimento dei relativi canoni condominiali di 556,42 euro. Concludeva pertanto, per il riconoscimento del diritto a ottenere il pagamento della somma complessiva di 3.104,402, così ottenuta (1.274,00 + 556,42 + 1.274,00 a titolo di risarcimento per il mancato preavviso di recesso anticipato).
Si costituiva in giudizio la conduttrice, impugnando e contestando tutto quanto dedotto dal ricorrente, chiedendo il rigetto della domanda introduttiva, perché infondata in punto di fatto e di diritto, posto che la risoluzione del rapporto era imputabile allo stesso locatore. A tal proposito, presentava, in via riconvenzionale, domanda di risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni di acqua e di umidità che interessavano l’immobile locato e la restituzione del deposito cauzionale di 1.200,00 euro.
Il giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno
Il Tribunale di Salerno (sentenza n. 2854/2018) ha accolto il ricorso ricordando che “il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo e di determinare unilateralmente il canone da corrispondere nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, ancorchè tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l’art. 1460 c.c. la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione di controparte”.
Il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest’ultima la causa onerosa del contratto, e pertanto, il mancato pagamento di una sola mensilità priva di causa il godimento dell’immobile nel corrispondente periodo e giustifica di per sé la risoluzione del contratto.
Inoltre, la Cassazione ha già chiarito che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, poiché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore (Cass. n. 8425/2006; Cass. n. 2855/2005).
La decisione
In definitiva il giudice di primo grado ha statuito che, nella specie non poteva ritenersi legittima la totale sospensione dell’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone di locazione operata dalla conduttrice resistente, atteso che ella aveva continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, fino alla data di consegna delle chiavi. La domanda principale di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice è stata perciò, accolta, e condannata quest’ultima al pagamento dei canoni rimasti insoluti per l’ammontare di 1.274,00.
Di contro, è stata rigettata la domanda risarcitoria avanzata in via riconvenzionale, atteso che le circostanze dedotte non erano supportate da valide argomentazioni probatorie. Anzi, dalla documentazione prodotta in giudizio era emerso che l’immobile non fosse interessato da alcun fenomeno infiltrativo e che non presentasse danni se non quelli strettamente connessi all’ordinaria usura.
Quanto al deposito cauzionale, il giudice salernitano ha chiarito che “l’obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, di talché ove l’accipiens lo trattenga senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
Nel caso di specie, dalla documentazione in atti era emerso che effettivamente la convenuta avesse versato la somma di 1.200,00 euro a titolo di deposito cauzionale e dunque, aveva diritto ad ottenerne la restituzione.
La redazione giuridica
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