La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà per usucapione di un vano condominiale che occupava, a suo dire, sin dal 1980. La pronuncia conferma un orientamento rigoroso in materia di usucapione tra comproprietari e offre indicazioni preziose su tre questioni pratiche di frequente ricorrenza: il valore probatorio delle dichiarazioni dell’amministratore di condominio, i requisiti del possesso esclusivo ad usucapionem e i limiti del sindacato di legittimità sulla valutazione delle prove (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 19 maggio 2026, n. 15131).
La vicenda
Il condomino aveva occupato per decenni un vano sottoscala della palazzina, collocandovi oggetti personali e un frigorifero, e sosteneva di averne acquistato la proprietà per usucapione ventennale maturata al più tardi entro il 2000. A sostegno della propria tesi produceva una dichiarazione del 1983 in cui l’allora amministratore del condominio dava atto che il condomino aveva «uso e possesso esclusivo del sottoscala» e acconsentiva che tale situazione continuasse. Il Tribunale di Messina e, confermando, la Corte d’Appello avevano rigettato l’eccezione di usucapione e ordinato il rilascio del locale. Il condomino ha proposto ricorso per cassazione articolato in sei motivi.
La dichiarazione dell’ex amministratore: non è confessione
Il secondo motivo del ricorso è forse il più interessante sotto il profilo teorico. Il ricorrente sosteneva che la dichiarazione resa nel 1983 dall’amministratore pro tempore — con cui si riconosceva il possesso esclusivo del vano — avesse valore di confessione stragiudiziale ex art. 2735 c.c., costituendo prova legale del fatto storico dell’uso esclusivo.
La Cassazione respinge la tesi. Perché si configuri una confessione, occorrono due elementi concorrenti: uno soggettivo — la consapevolezza e volontà di ammettere un fatto sfavorevole a sé stesso — e uno oggettivo — che dall’ammissione derivi un pregiudizio concreto al dichiarante e un corrispondente vantaggio alla controparte. Nel caso in esame difetta l’elemento soggettivo: l’amministratore è un rappresentante dell’ente condominiale, ma non ha il potere di disporre delle situazioni giuridiche facenti capo ai singoli condomini, che sono soggetti distinti. La dichiarazione non può quindi fare prova legale nei confronti di persone diverse dal confitente. Il giudice può liberamente apprezzarla come elemento indiziario, ma tale valenza non può prevalere rispetto alle risultanze di prove dirette — nella specie, le deposizioni testimoniali.
Il nodo centrale: cosa serve per usucapire un bene comune
La Corte ribadisce il principio consolidato (già affermato da Cass. nn. 32808/2021, 21575/2020, 24781/2017) in materia di usucapione tra comproprietari o compossessori: il condomino che già possiede il bene comune a titolo di comproprietà non ha necessità di una vera e propria interversio possessionis, ma deve dimostrare qualcosa di più impegnativo — ossia di aver esteso il proprio possesso in termini di esclusività, godendo del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e manifestando in modo univoco la volontà di possedere uti dominus anziché uti condominus.
Non è sufficiente, quindi, che gli altri condomini si siano semplicemente astenuti dall’utilizzare il locale, né che il ricorrente vi abbia effettuato lavori di miglioria (apertura di una finestra, installazione di impianto elettrico, manutenzione ordinaria e straordinaria). Ciò che conta è se egli abbia impedito fisicamente l’accesso altrui — sostituendo la serratura e tenendo per sé solo la chiave — per un periodo continuativo e non interrotto superiore ai vent’anni. Su questo punto decisivo, le testimonianze acquisite in giudizio hanno escluso proprio tale circostanza: l’amministratore del periodo 2000-2007 aveva dichiarato di essere stato in possesso della chiave del vano, così dimostrando che l’accesso non era mai stato precluso ai rappresentanti del condominio.
La presunzione di possesso intermedio ex art. 1142 c.c.
Il terzo motivo tentava di far scattare la presunzione di continuità del possesso prevista dall‘art. 1142 c.c.: chi ha posseduto in un momento precedente e possiede attualmente si presume abbia posseduto anche nel periodo intermedio. La Cassazione ne esclude l’applicabilità perché la norma presuppone la dimostrazione del possesso nei due termini — quello attuale e quello remoto — che nel caso in esame non è stata raggiunta. Anche il possesso attuale era contestabile, stante che la sostituzione della serratura era avvenuta solo nel 2007, subito dopo la notifica di un invito a sgomberare, e non integrava quindi un possesso esclusivo preesistente e spontaneo.
La doppia conforme e i limiti del giudizio di legittimità
Il ricorrente tentava di aggirare il limite della doppia pronuncia conforme — che preclude il ricorso al n. 5 dell’art. 360 c.p.c. per vizi di motivazione — sostenendo che i due giudici di merito avessero seguito ragionamenti diversi. La Cassazione respinge l’argomento: entrambe le sentenze hanno percorso il medesimo iter logico-giuridico, fondandosi sugli stessi fatti di causa (mancata prova del possesso esclusivo per oltre vent’anni), pur con sfumature argomentative diverse. La doppia conforme è integrata quando le due decisioni giungono alla medesima conclusione sulla base della stessa quaestio facti, e in tale ipotesi è precluso al giudice di legittimità riesaminare il materiale probatorio nel suo complesso.
Rilievo pratico
La sentenza offre tre indicazioni operative di immediata utilità per gli operatori del settore condominiale e immobiliare:
- La dichiarazione dell’amministratore che riconosce l’uso esclusivo di un bene comune a favore di un condomino non costituisce prova legale nei confronti degli altri condomini e non vincola il condominio nelle liti successive, potendo al più assumere il valore di un indizio liberamente apprezzabile dal giudice.
- I lavori di miglioria eseguiti dal condomino su un bene comune non dimostrano, da soli, il possesso esclusivo ad usucapionem: è necessario che il condomino abbia anche fisicamente escluso gli altri dall’accesso, ad esempio mediante sostituzione della serratura e detenzione esclusiva delle chiavi.
- Il decorso del termine ventennale per l’usucapione non può essere invocato se la prova dell’esclusività del possesso è lacunosa anche per il periodo remoto: senza quella prova, la presunzione di continuità ex art. 1142 c.c. non può operare.
Avv. Sabrina Caporale
