La presunzione può essere superata solamente mediante la prova di un titolo contrario, che dimostri la proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso
Rivoltosi all’amministratore di condominio per conoscere i criteri per l’utilizzazione delle aree esterne che risultavano occupate da automobilisti in sosta, un condomino veniva a scoprire che atri condomini avevano concesso le porzioni di area esterna di loro competenza in locazione. I ‘locatari’, a fronte delle rimostranze del condomino, sostenevano di essere proprietari delle aree locate su cui pertanto non poteva essere avanzata alcuna pretesa.
Di qui l’approdo della vicenda in Tribunale, con la richiesta che il contratto di locazione venisse dichiarato nullo o invalido in quanto stipulato senza il consenso del condomino attore, anch’egli comproprietario delle aree interessate. L’attore, inoltre, chiedeva il risarcimento del danno subito per l’uso del bene comune e per l’illecito atto di disposizione del bene stesso.
Il Tribunale di Napoli aveva rigettato in primo grado la domanda del condomino attore, condannandolo al pagamento delle spese di giudizio; la decisione era stata confermata anche in appello in quanto l’attore non avrebbe dimostrato il diritto di cui affermava essere titolare. Il caso è quindi approdato davanti alla Corte di Cassazione.
Il condomino aveva impugnato la sentenza di secondo grado lamentando la violazione dell’art. 1117 del codice civile relativo alle parti comuni dell’edificio. La Corte d’appello, infatti, aveva ritenuto che l’area scoperta destinata a verde non risultasse nell’elencazione dei beni comuni e/o di uso comune previsti dalla normativa e pertanto non avrebbe tenuto conto che, secondo la giurisprudenza, nell’espressione “cortile” di cui all’art. 1117 del codice civile sarebbero ricompresi “gli spazi liberi esterni al fabbricato e tra essi le aree scoperte annesse destinate a verde”.
La Suprema Corte, con la sentenza n. 2532/2017, ha ritenuto di aderire a tale argomentazione accogliendo il ricorso e rinviando la causa alla Corte di merito per un nuovo giudizio. I giudici del Palazzaccio hanno osservato che, effettivamente, il termine cortile, in considerazione della sua funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, deve intendersi in senso ampio.
Gli Ermellini, richiamando la giurisprudenza della stessa Cassazione (sentenza n. 7889/2000) hanno chiarito che tale parola ricomprende anche “i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 del codice civile, vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione”.
Inoltre, per i giudici di Piazza Cavour, la comunione condominiale dei beni di cui all’art. 1117 del codice civile deve ritenersi ‘presunta’ e tale presunzione può essere superata solamente mediante la prova di un di un titolo contrario, che dimostri la proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso. La Corte d’appello pertanto avrebbe dovuto accertare “l’eventuale sussistenza di un titolo contrario che escludesse la natura condominiale del bene di cui si dice e/o attributiva della proprietà dello stesso bene ad uno a più soggetti”.
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