Nei contratti preliminari di compravendita di alloggi pubblici (PEEP), il prezzo pattuito non può eccedere quello massimo stabilito dal Comune. La Cassazione chiarisce l’invalidità parziale della clausola che fissa un corrispettivo superiore e ribadisce la sostituzione automatica del prezzo, confermando la corretta distribuzione degli oneri probatori tra le parti (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 29 settembre 2025, n. 26316).
I fatti e la compravendita di alloggi pubblici
Il titolare dell’impresa edile cita in giudizio dinnanzi al Tribunale di Rimini i coniugi chiedendo la dichiarazione di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato con loro e avente ad oggetto un appartamento sito al piano terra, dotato di garage e giardino, compreso nel comparto PEEP di Viserba, nonché la loro condanna al risarcimento dei danni conseguenti ad una asserita illegittima occupazione dell’immobile, oltre al rimborso di spese condominiali, imposte e tasse.
L’appartamento in questione era stato da costruito dall’impresa dell’attore dopo aver ottenuto, in data 5/12/2002, la concessione edilizia da parte del Comune di Rimini, in cui era prescritto di “dare inizio ai lavori del comparto P.E.E.P. di Viserba entro il 9/12/2002, scadenza fissata dalla regione Emilia Romagna per mantenere i finanziamenti pubblici assegnati a cooperative ed imprese“.
Conseguentemente egli aveva dovuto iniziare i lavori prima di sottoscrivere la convenzione urbanistica con il Comune e senza che quest’ultimo avesse ancora approvato il capitolato aggiornato. Deduce, quindi, che i convenuti promessi acquirenti si erano resi inadempienti rifiutando di procedere al rogito secondo le condizioni previste nel preliminare e chiedendo, invece, di aggiornare il prezzo alla misura stabilita dalle delibere comunali nel frattempo sopravvenute (gli accertamenti dell’amministrazione avevano dapprima fissato il prezzo del bene in Euro 113.658,54 e poi in Euro 107.661,00, a fronte di Euro 134.000,00 stabiliti in preliminare).
La vicenda giudiziaria
Il Tribunale di Rimini, ritenuto che gli atti del Comune avessero carattere imperativo, dichiara la sostituzione automatica del prezzo fissato nel preliminare con quello determinato dall’amministrazione e rigetta la domanda di pagamento delle spese condominiali e le altre domande dell’attore; in accoglimento della riconvenzionale, dispone il trasferimento in favore dei coniugi convenuti dell’immobile oggetto della controversia, previo pagamento del residuo prezzo di vendita, determinato in Euro 24.661,00.
La Corte di appello di Bologna, riforma esclusivamente la statuizione sulle spese. In particolare, dà atto che i promissari acquirenti avevano in più occasioni manifestato la propria intenzione di procedere con la stipula del definitivo, preclusa quindi dalla mancanza di un accordo sulla quantificazione del saldo da versare, risultando il prezzo pattuito nel preliminare superiore a quello stabilito dalle delibere comunali intervenute successivamente; esclude, quindi, la necessità di rinnovare la CTU per verificare la congruità del prezzo dell’immobile perché la determinazione del prezzo era demandata ex lege, in via esclusiva, al Comune.
Il titolare dell’impresa edile si rivolge alla Corte di Cassazione, che respinge in toto. Egli sostiene la violazione della normativa di edilizia convenzionata e che non sarebbe stato considerato che le differenze di prezzo stabilite dai provvedimenti del Comune successivi non erano imputabili all’impresa e l’immobile oggetto della convenzione era stato comunque migliorato.
L’intervento della Cassazione
Ebbene, nel caso di compravendita di alloggi pubblici e residenze realizzate nell’ambito di un progetto di edilizia residenziale pubblica, sulla scorta delle convenzioni di approvazione del Piano di edilizia economica e popolare (convenzioni P.E.E.P.), la predeterminazione del prezzo della cessione ed i limiti della possibilità di sua revisione spiegano influenza sul contratto definitivo, nel senso di invalidarlo per la parte in cui, attuando il preliminare, fissi un prezzo eccedente quello consentito.
Il prezzo di compravendita di alloggi pubblici non può, infatti, essere superiore a quello massimo consentito, atteso che la normativa persegue lo scopo di assicurare un alloggio alle fasce più deboli della popolazione; è consentito, perciò, alle parti, soltanto concordare un prezzo inferiore a quello massimo stabilito nella convenzione del Comune a fronte di un prezzo massimo stabilito, le parti non possono procedere alla stipula del definitivo senza avere conoscenza di tale prezzo massimo, provvedendo soltanto dopo la produzione dell’effetto traslativo all’aggiornamento del corrispettivo.
Ai sensi dell’art. 35 della Legge n. 865/1971, che delega al Consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di compravendita di alloggi pubblici in materia di edilizia sovvenzionata, gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività, sicché debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 cod. civ., alla quale si collega quella dell’art. 1419, secondo comma, cod. civ.: la difformità della clausola negoziale di determinazione del prezzo è sanzionata con la nullità della clausola stessa, non dell’intero contratto, perché per la sostituzione della pattuizione opera, di diritto, la norma imperativa (Cass. Sez. 2, n. 26689/2020 cit.; Sez. 2, n. 21 del 03/01/2017; Sez. 2, n. 3018 del 10/02/2010; Sez. 2, Sentenza n. 11032 del 21/12/1994).
L’inadempimento dei promissari acquirenti
Ed ancora, l’impresa edile lamenta che la Corte avrebbe erroneamente escluso l’inadempimento dei promissari acquirenti, nonostante la loro volontà di procedere al rogito per un prezzo sensibilmente diverso da quelle pattuito, con ciò riconoscendo loro un ingiustificato potere di “autotutela negoziale”.
La Corte d’appello ha evidenziato il diritto dei promissari acquirenti al pagamento del corrispettivo nella misura stabilita dalle delibere successive al preliminare; ha ritenuto idonea l’offerta dei convenuti di adempiere alla loro prestazione, previo adeguamento del prezzo all’importo autoritativamente determinato, con automatica sostituzione della clausola che aveva fissato un prezzo superiore ed era perciò nulla.
Così decidendo, la Corte d’appello ha correttamente applicato anche il principio per cui, se le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell’offerta di cui all’art. 2932, comma 2, c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito; in tale ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del prezzo va imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del Giudice.
La violazione di distribuzione degli oneri probatori
Venendo infine alla asserita violazione di distribuzione degli oneri probatori, tale ipotesi si configura solo nell’ipotesi in cui il Giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, oppure occorre denunziare che il Giudice, contraddicendo espressamente o implicitamente la regola posta da tale disposizione, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, non anche che il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività consentita dal successivo art. 116.
Anche questa argomentazione viene ritenuta inconferente: la Corte d’appello ha riportato, nella parte narrativa della sentenza che il Tribunale ha dichiarato “la sostituzione automatica del prezzo fissato nel preliminare con quello determinato dall’amministrazione” e ciò perché aveva ritenuto che “gli atti adottati dal Comune avessero carattere imperativo”, non perché avesse ritenuto congrua la misura del prezzo quantificata dal CTU, sia pure nello stesso ammontare determinato dall’amministrazione comunale.
Avv. Emanuela Foligno
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