La Cassazione ha fatto il punto sul cd. nesso o presunzione di condominialità, nell’ambito di un procedimento riguardante la ripartizione delle spese condominiali per i lavori di consolidamento di opere strutturali, riguardanti un edificio non costituente corpo unico, ma con identiche fondamenta

“Ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio riguardanti il risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da più fabbricati, necessari per sostenere la struttura di un singolo edificio sovrastante, non è tanto rilevante la titolarità del diritto di proprietà, quanto piuttosto, la funzione della parte di edificio bisognosa degli interventi di ristrutturazione”.

Pertanto qualora, come nel caso di specie, si accerti che i pilastri siano elementi strutturali dell’intero complesso, tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro-quota dei lavori.

Lo ha ribadito la Seconda Sezione Civile della Cassazione in una recente pronuncia.

La vicenda

La vicenda trae origine dal ricorso presentato da un condomino contro la delibera assembleare con la quale erano state ripartite le spese per i lavori di consolidamento delle opere strutturali di uno degli edifici del complesso condominiale.

Le opere riguardavano i pilastri dei numeri civici 32 e 34 bis, dei quali il primo aveva funzione di sostegno anche della struttura del numero civico 39 e del soprastante camminamento comune.

Da ciò i giudici dell’appello avevano tratto la conclusione che le spese di ristrutturazione rientrassero tra gli oneri di manutenzione e conservazione gravanti su tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, (nonché dell’art. 19 del regolamento condominiale).

La sentenza è stata confermata anche dai giudici della Suprema Corte di Cassazione, i quali hanno ricordato che « il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni».

La “condominialità” si reputa sussistente anche nel caso in cui esso sia costituito da un insieme di edifici “indipendenti”, e cioè manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale tra di essi, purché “restino in comune alcune delle cose indicate dell’art. 1117 del codice”.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, in siffatte ipotesi deve parlarsi di condominio parziale “ex lege”.

Ebbene, nel caso in esame, tra alcune parti comuni degli edifici quali, appunto, i muri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, le fondazioni, ecc., e le unità immobiliari di proprietà esclusiva, vi era un legame materiale di incorporazione, tale da rendere le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l’uso di queste.

Le spese erano state, quindi, correttamente poste a carico di tutti i condomini dell’edificio.

La redazione giuridica

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