L’interessante vicenda tratta della contestata avvenuta conclusione di un contratto di locazione, della responsabilità precontrattuale e del correlato ragionevole affidamento del proprietario dell’appartamento (Cassazione civile, sez. III, 06/09/2024, n.24081).
La Corte di Roma ha confermato il rigetto del risarcimento dei danni asseritamente subiti dall’attore a seguito dell’inadempimento al contratto di locazione e per l’illecito precontrattuale in cui sarebbe incorsa l’inquilina nel recedere dalle trattative in corso tra le parti per la conclusione di un contratto avente ad oggetto la locazione.
I Giudici hanno evidenziato come, sulla base degli elementi istruttori complessivamente acquisiti al giudizio, fossero rimasti esclusi sia l’avvenuta conclusione tra le parti di alcun contratto di locazione, sia il ricorso di alcun ragionevole affidamento del proprietario sulla futura conclusione del contratto di locazione, con la conseguente esclusione di alcuna responsabilità precontrattuale imputabile a carico della aspirante inquilina.
Il ricorso in Cassazione
La questione finisce alla Corte di Cassazione dove viene sostenuta una motivazione apparente volta a escludere l’avvenuta effettiva conclusione tra le parti del contratto di locazione, segnatamente a seguito dell’avvenuta spedizione, ad opera della controparte, della comunicazione a mezzo fax del 25/09/13 (con cui l’intermediaria aveva annunciato che la proprietà era “disponibile alla firma del contratto” sol che fosse stato “prodotto” “un” “reddito” della “moglie” dell’odierno ricorrente) e della successiva comunicazione in pari data con cui egli aveva prodotto la richiesta documentazione reddituale, invocando la trasmissione della bozza del contratto e di ulteriori documenti.
L’intermediaria, sostiene il ricorrente, dopo aver ricevuto le dichiarazioni dei redditi dell’odierno ricorrente e della moglie, aveva annunziato d’aver “informato” la proprietà e di aver “parlato” con costei e che quest’ultima aveva detto di voler andare avanti e manifestato la volontà di sottoporre all’odierno ricorrente “la bozza del contratto” previo esame di tale bozza da parte di un “suo consulente”.
Le censure sono ritenute inammissibili e infondate
Innanzitutto non è consentito sollecitare al riesame del merito della causa. Il ricorrente censura la congruità del complessivo risultato della valutazione del materiale probatorio, che, invece, il Giudice di merito ha elaborato in modo completo ed esauriente, sulla scorta di un discorso giustificativo adeguato, coerente e logico, privo di vizi d’indole logico-giuridica.
Sulla invocata responsabilità precontrattuale della proprietaria il ricorrente sostiene di non comprendere sulla base di quali elementi il Giudice appello sia giunto ad affermare che la stessa condizionò sempre l’eventuale conclusione del contatto all’approntamento di specifiche garanzie reddituali e bancarie e alla relativa positiva valutazione di esse.
Anche in questo caso il ricorrente sollecita un esame sulla (pretesa) illogicità della motivazione muovendo dal confronto del relativo testo con elementi tratti aliunde, ossia in rapporto ai contenuti della corrispondenza acquisita al compendio istruttorio e, dunque, in contrasto con i criteri sul punto indicati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine ai limiti di rilevabilità del carattere illogico o apparente della motivazione.
Osserva la Cassazione che le due asserzioni contenute nella motivazione del provvedimento impugnato, (consistenti, da un lato, nel riconoscimento della volontà della proprietà di procedere nelle trattative e, dall’altro, nel riconoscimento della persistente necessità, manifestata dalla stessa di verificare il tenore delle garanzie reddituali e bancarie del ricorrente) appaiono compatibili loro, essendo destinate, ciascuna per la propria parte, a significare la volontà della proprietaria di proseguire il rapporto vòlto all’acquisizione di utili informazioni ai fini della conclusione del contratto, senza che ciò potesse ancora indurre alcun giustificato affidamento sulla sua futura conclusione, attesa la necessità, manifestata da parte della stessa di proseguire nella ricerca di attendibili riscontri circa le garanzie reddituali e bancarie dell’aspirante conduttore.
La negata responsabilità precontrattuale della proprietaria
Sul giustificato affidamento dell’aspirante conduttore e sulla negata responsabilità precontrattuale della proprietaria, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza, la responsabilità precontrattuale per illegittimo recesso dalle trattative postula sempre, come premessa indefettibile, il raggiungimento di uno stato delle trattative tale da rendere obiettivamente riconoscibile la sussistenza di un giustificato affidamento della parte danneggiata sulla futura conclusione del contratto.
A tal fine, non è affatto sufficiente che le parti abbiano astrattamente raggiunto un’intesa di massima sugli elementi essenziali del contratto, poiché le stesse ben avrebbero potuto subordinare la volontà di procedere alla successiva conclusione del contratto all’eventuale successiva acquisizione di sufficienti informazioni anche su elementi circostanziali che le stesse parti hanno manifestato di ritenere come indispensabili ai fini della conclusione del contratto; e ciò, in particolare, laddove (proprio come accaduto nel caso di specie) abbiano reso oggettivamente riconoscibile la propria volontà di subordinare la conclusione del contratto all’acquisizione di dette informazioni.
Affinché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale, è necessario che tra le parti siano in corso trattative; che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l’altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che la controparte, cui si addebita la responsabilità, interrompa le trattative senza un giustificato motivo; che, infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto.
La verifica della ricorrenza di tutti questi elementi è accertamento di fatto riservato al Giudice di merito ed è incensurabile in Cassazione se adeguatamente motivato.
Avv. Emanuela Foligno
