Il locatore che ha chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale per inadempimento del conduttore, ha diritto al risarcimento del danno pari all’incremento patrimoniale netto che avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto
La domanda di risoluzione anticipata del contratto di locazione
Con ricorso al Tribunale di Roma la società attrice aveva agito al fine di sentir dichiarare la risoluzione anticipata del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, per inadempimento della locatrice (determinatosi, a suo dire, nel settembre del 2012, per la mancata fornitura della documentazione tecnica necessaria per l’adeguamento del certificato di prevenzione incendi), con la condanna della stessa al risarcimento del danno.
Costituitasi in giudizio, la convenuta resistette alla domanda, deducendo al contrario l’inadempimento della conduttrice al pagamento dei canoni pattuiti a cominciare da quello di ottobre 2012: canoni per i quali aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo, opposto in separato giudizio.
Riuniti i procedimenti, il Tribunale rigettò le domande della conduttrice e, dato atto dell’intervenuto pagamento dei canoni di ottobre e novembre 2012, revocò il decreto ingiuntivo, condannando la conduttrice al pagamento della residua somma, dovuta per canoni maturati da dicembre 2012 ad aprile 2013, data della riconsegna formale dell’immobile. Rigettò, invece, l’ulteriore domanda della locatrice volta ad ottenere, a titolo di risarcimento del danno, il pagamento anche degli ulteriori canoni maturati successivamente al rilascio e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto.
La Corte d’appello di Roma considerò fondata la domanda, avanzata dalla locatrice, di risarcimento del danno da lucro cessante, rappresentato dai proventi che sarebbero derivati dalla locazione dal maggio 2013 al gennaio 2014 e poi, da quella data e fino alla scadenza, dalla differenza tra detti canoni e quelli percepiti dalla nuova locataria.
Contro tale sentenza la società conduttrice propose ricorso per Cassazione, lamentando il fatto che la Corte d’appello, “pur avendo accertato sulla base delle risultanze istruttorie che l’immobile oggetto del contratto di locazione fosse privo di un adeguato e, dunque, valido certificato di prevenzione incendi, espressamente richiesto dal Comando Provinciale dei VV.FF., non avesse ritenuto che la locatrice fosse inadempiente rispetto alle obbligazioni poste in capo alla stessa dalla legge e dal contratto”.
Con altro motivo, la ricorrente aveva contestato la sentenza impugnata per avere la Corte territoriale riconosciuto il diritto a ricevere il canone pattuito anche per il periodo successivo alla riconsegna dell’immobile.
Il primo motivo è stato dichiarato infondato.
La censura della difesa non trovava riscontro negli accertamenti operati in sentenza; difatti, al contrario, questa si poneva in contrasto con la valutazione espressa secondo cui, oltre a detto adempimento formale, non risultava necessario un adeguamento dell’impianto, né emergeva un aggravamento del rischio incendi, avendosi piuttosto contezza del fatto che la conduttrice continuava ad occupare il capannone e a svolgervi, legittimamente, le sue attività commerciali, mancando dunque del tutto il requisito della proporzionalità tra i pretesi contrapposti inadempimenti. In particolare, dalla menzionata nota del Comando dei VV.FF., non si ricavava l’indicazione della necessità di adeguamenti strutturali o dell’impianto né il divieto della prosecuzione dell’attività in attesa di esso.
Quanto al secondo motivo, la Corte di Cassazione ha dichiarato di voler aderire all’orientamento giurisprudenziale che riconosce la risarcibilità del pregiudizio pari all’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per l’inadempienza dell’altra parte.
Il risarcimento del danno per la risoluzione anticipata del contratto di locazione
Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione anticipata del contratto di locazione, sino alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nell’ipotesi e alle condizioni desumibili dall’art. 1227 c.c., comma 2.
In definitiva, il Supremo Collegio (Terza Sezione Civile, n. 8482/2020) ha osservato che l’art. 1453 c.c., facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni, ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta, ex art. 1223 c.c., dell’evento risolutivo. Tale pregiudizio si può individuare nell’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell’altra parte.
“Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula l’effettività della lesione dell’interesse del creditore all’esecuzione del contratto; il che comporta – con specifico riferimento alla fattispecie… della risoluzione della locazione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento dei canoni da parte del conduttore – che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l’immobile riservandosene la disponibilità materiale”. Per tutte queste ragioni, il ricorso è stato rigettato e confermata la pronuncia di merito.
Avv. Sabrina Caporale
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