In materia di locazione il parziale pagamento del canone giustifica la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore

La vicenda

Il locatore aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità relativamente ad un immobile sito in Roma, per il mancato pagamento del canone di locazione del mese di aprile 2019 per la somma di euro 9.000,00 euro. Aveva, inoltre, chiesto l’emissione del decreto ingiuntivo ed, in subordine, l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. oltre alla risoluzione del contratto.

Costituitosi in giudizio il convenuto aveva eccepito l’infondatezza della domanda in quanto, a seguito della notifica dell’intimazione, aveva sanato metà del canone di locazione con un bonifico di 4500,00; aveva, inoltre, affermato di non aver corrisposto il  canone di locazione esclusivamente a causa del mancato utilizzo della parte sottostante dell’immobile in quanto inidonea all’uso convenuto, poiché tale porzione dell’immobile si trovava in completa difformità dalla situazione rappresentata catastalmente. Per queste ragioni aveva dovuto conferire apposito incarico ad un architetto, dietro personale corresponsione del pagamento degli onorari richiesti, per la risoluzione dei vizi riscontrati.

Ma tali eccezioni non sono state accolte. Al contrario, il Tribunale di Roma (Sesta Sezione, sentenza n. 4421/2020) ha ritenuto fondata la domanda di parte attrice in ordine della risoluzione del contratto per l’inadempimento grave del conduttore.

Il mancato pagamento dei canoni di locazione

Da quanto accertato, quest’ultimo si era reso inadempiente del pagamento del canone di locazione del mese di aprile 2019 che aveva corrisposto successivamente alla notifica dell’intimazione, pagando parzialmente in corso di causa anche la parte residua e il canone di maggio, dunque, in ritardo rispetto ai termini contrattuali. Nel corso del giudizio si era, peraltro, reso moroso anche del pagamento dei canoni di locazione scaduti successivamente che avevano formato oggetto di un ulteriore sfratto per morosità a seguito del quale la parte attrice aveva ottenuto l’ordinanza di rilascio e la successiva riconsegna del bene locato nel dicembre 2019.

Insomma era pacifico che il conduttore non avesse rispettato le scadenze contrattuali pattuite, alterando l’equilibrio sinallagmatico del contratto di locazione, ove all’art. 3 era previsto che il pagamento sarebbe avvenuto con valuta del beneficiario entro il giorno uno di ogni mese. Tale comportamento integrava senza dubbio “grave inadempimento” idoneo a fondare la domanda di parte attrice.

Neppure è stata accolta l’eccezione relativa al mancato utilizzo del piano sottostante del negozio, in quanto non idoneo alla vendita perché la situazione di fatto esistente nel locale non era conforme alla planimetria catastale prevista dall’art. 6 del contratto di locazione. Invero, il conduttore, come si evince dallo stesso contratto di locazione, aveva preso visione dei luoghi e della situazione dell’immobile ed aveva espressamente dichiarato in contratto “(…) di conoscere il locale, per averlo trovato, in buono stato locativo ed adatto all’uso convenuto..”; ed esonerando la parte locatrice “da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, autorizzazioni e licenze amministrative o condominiali, anche de dipendenti dalle cose locate”.

Ebbene, il Tribunale di Roma, a tal riguardo, ha affermato che il conduttore è in ogni caso, tenuto a sincerarsi, prima di stipulare il contratto, della sussistenza di tutte le certificazioni utili all’avviamento dell’attività che intende svolgere.

Infatti, costituisce un’affermazione costante in giurisprudenza (così per tutte Cass. n. 1735.2011) quella secondo cui: “grava sul conduttore l’onere di assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. Salvo specifica pattuizione, il locatore non può essere ritenuto responsabile per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” e ancora che “nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché il rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca a ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. n.8303.2008; Cass. n.13395.2007; Cass. n.5836.2007).

Per tutte queste ragioni, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di risoluzione del contratto e dichiarata cessata la materia del contendere in ordine al rilascio.

La redazione giuridica

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