La produzione del contratto di locazione è sufficiente a dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che il locatore assume inadempiute; spetta invece al conduttore provare di aver pagato i canoni
L’omesso versamento dei canoni di locazione
Marito e moglie avevano dichiarato di essere comproprietari di un immobile e di averlo concesso in locazione, per uso diverso dall’abitazione ad una s.r.l. con contratto stipulato nel 2015 debitamente registrato, con il quale quest’ultima si impegnava a versare il corrispettivo annuale di 36.000 euro in rate mensili di 3.000 euro ciascuno e, dal 2017 ridotte a 2.500 euro mensili. A partire dal 2018 la società aveva, però, omesso di versare i canoni di locazione, ignorando le diffide più volte rimessele dagli esponenti.
Per tali ragioni i due proprietari avevano chiesto la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore con condanna al pagamento dei canoni insoluti. Questi avevano infatti dichiarato che la società convenuta avesse maturato una morosità pari ad euro 45.000 euro del cui pagamento non era stata fornita alcuna prova.
Per queste ragioni, l’adito Tribunale di Roma (Sesta Civile, n. 5069/2020) ha accolto la domanda di risoluzione del contratto in quanto fondata.
Nella specie, il giudice capitolino ha ritenuto assolto l’onere della prova, incombente sul locatore ai sensi dell’art. 2697 c.c.
Come è noto, secondo i noti principi in tema di riparto dell’onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimenti, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe a creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto dell’inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (Cass. n. 15659/2011).
Nella fattispecie, il ricorrente aveva evaso l’onere della prova che gli incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato nel 2015 dove, all’art. 5 il conduttore si impegnava al pagamento del canone mensile di 3.000 euro da corrispondersi entro il giorno 6 di ogni mese, poi ridotto dal 2017 ad euro 2.700 euro.
In definitiva, il Tribunale di Roma ha accolto la domanda, condannando il conduttore al pagamento delle somme intimate oltre ai canoni di locazione successivamente maturati sino al rilascio effettivo dell’immobile e agli interessi legale.
Avv. Sabrina Caporale
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