Non può essere posta a carico del conduttore la tinteggiatura dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti

La vicenda

La ricorrente aveva agito in giudizio al fine di ottenere l’emissione del decreto ingiuntivo relativo alla somma di 1.350,00 euro oltre interessi, quale cauzione non restituita al termine del contratto di locazione.

Accolto il ricorso ed emesso il decreto ingiuntivo, il locatore propose opposizione dinanzi al Tribunale di Pavia, domandando l’accertamento dei danni all’immobile che riteneva imputabili alla parte avversaria, per un ammontare complessivo di 3.697,90 euro, ragion per la quale aveva ritenuto di non dover restituire la cauzione.

Premesso che la normativa in materia di deposito cauzionale è estremamente scarna in quanto l’art. 11 legge n. 392 del 1978 si limita a specificarne la misura massima (3 mensilità) e le modalità di custodia e corresponsione degli interessi prodotti, nulla affermando in merito al momento della sua restituzione, il giudice del capoluogo lombardo ha rilevato che un contributo fondamentale in materia è quello apportato dalla giurisprudenza.

Il deposito cauzionale

Ebbene, posto che la funzione dell’istituto è di quella garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali, la Cassazione ha più volte affermato che: “l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (Cass. 25 febbraio 2015 n. 3882).

Nel caso in esame, il locatore aveva posto a base dell’opposizione l’inadempimento della conduttrice rispetto a quanto previsto dall’art. 1 del contratto di locazione e all’obbligo di riconsegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, nel rispetto dell’art. 1590 c.c.

L’obbligo di tinteggiatura dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione

Più specificamente, il primo articolo del suddetto contratto così recitava: “l’immobile viene consegnato tinteggiato e tale dovrà essere riconsegnato al termine della locazione”, il locatore, invece, aveva sostenuto che al momento della restituzione delle chiavi, l’appartamento non fosse stato tinteggiato; e quanto, alla violazione dell’art. 1590 c.c., aveva denunciato la sussistenza di molteplici danni quali in particolare due zanzariere elettrosaldate della porta balcone rotte, la vernice dei relativi serramenti rovinata, il box doccia rotto, nonché “sporcizia ovunque”. Per tali danni aveva chiesto la somma complessiva di 3697,90 euro.

Al contrario la conduttrice aveva dedotto l’insussistenza dei vizi lamentati dal locatore al momento della restituzione e la nullità di tale clausola (di cui all’art. 1 del contratto di locazione), che a sua detta, doveva essere interpretata in modo meno restrittivo, ossia quale imponente un obbligo per il conduttore di non riconsegnare l’appartamento coi muri imbrattati o macchiati, senza però che fosse necessaria una ritinteggiatura a regola d’arte.

Preliminarmente il Tribunale di Pavia (Seconda Sezione, n. 1765/2020) ha ribadito la distinzione tra l’obbligo di riconsegnare l’immobile locato completamente ritinteggiato e l’obbligo di restituzione dell’immobile in buono stato di manutenzione, salvo il normale uso.

Infatti, per giurisprudenza consolidata della Cassazione, “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703).

Detto indirizzo, ha trovato ripetuta adesione nella più recente giurisprudenza di merito (quale a titolo esemplificativo, Trib. Trento, 15/03/2011 “Nulla, pertanto, può essere riconosciuto con riferimento a quanto richiesto per la tinteggiatura dell’immobile”; Trib. Pisa, 04/04/2014, come riportato da Cass. 1984 n. 4357 “la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti”).

Tanto premesso, era pacifico che il conduttore avesse ricevuto l’immobile in buono stato di manutenzione.

Altrettanto pacifico era il fatto che al momento del rilascio i muri dell’immobile fossero caratterizzati da macchie e aloni dovuti ad una ritinteggiatura non uniforme, opera del conduttore; tale situazione –ad avviso del giudice di primo grado –  non poteva dirsi integrante il disposto di cui all’art. 1590 c.c., ossia una situazione di deterioramento dovuto al normale uso, derivandone piuttosto un danno in capo al locatore.

Diversamente non è stata accolta la domanda in ordine ai danni relativi alle zanzariere, ai serramenti e al box doccia, non sufficientemente provati.

In conclusione, alla luce delle reciproche pretese azionate e delle prove fornite, il giudice di primo grado ha riconosciuto al locatore, il diritto alla somma complessiva di € 1884,00 quale rimborso delle spese necessarie al ripristino dell’immobile per come si trovava all’inizio della locazione e dunque per la tinteggiatura delle pareti. E considerato che il deposito cauzionale ammontava ad euro 1350,00, è stato riconosciuto il diritto di quest’ultimo a trattenere tale somma (con conseguente revoca del decreto ingiuntivo), oltre al risarcimento del danno pari a euro 534,00 a carico della conduttrice.

La redazione giuridica

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