L’articolo 1669 del codice civile, in materia di ’rovina e difetti di cose immobili’, si applica anche in caso di opere modificative o manutentive su immobili preesistenti
A causa di un ‘esteso quadro fessurativo esterno ed interno delle pareti del fabbricato’ e di altri gravi difetti di costruzione, i condomini di un immobile avevano agito in giudizio nei confronti della società venditrice degli appartamenti e dell’azienda che aveva eseguito i lavori di ristrutturazione per ottenere il risarcimento dei danni.
In primo grado il Tribunale aveva accolto la loro domanda, condannando le due aziende al pagamento di una somma di oltre 70mila euro, a titolo di responsabilità per danni, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, in materia di ’rovina e difetti di cose immobili’.
La decisione era stata ribaltata in appello. Il Giudice di secondo grado aveva infatti osservato che “ai fini dell’applicazione dell’art. 1669 c.c., la costruzione di un edificio o di altra cosa immobile destinata a lunga durata costituisce presupposto e limite della responsabilità dell’appaltatore”.
Dal momento che erano stati eseguiti solo interventi di ristrutturazione edilizia, comprendenti la realizzazione di nuovi balconi ai primi due piani, di una scala in cemento armato e di nuovi solai ai sottotetti, il caso in esame non configurava, dunque, la nuova costruzione di un’immobile, bensì di una mera ristrutturazione e pertanto la richiamata norma del codice civile non era applicabile.
I condomini si erano quindi rivolti alla Corte di Cassazione, la quale “ravvisando un contrasto di giurisprudenza sulla riconducibilità all’art. 1669 c.c., anche delle opere edilizie eseguite su di un fabbricato preesistente”, ha rimesso la causa alle Sezioni Unite della Cassazione stessa.
Le Sezioni Unite hanno ritenuto prevalente l’opinione secondo cui l’art. 1669 c.c. trova applicazione sia in caso di “ricostruzione o di costruzione di una nuova parte dell’immobile, come ad esempio la sopraelevazione”, sia in caso di “interventi di tipo manutentivo – modificativo che debbano avere una lunga durata nel tempo”. Restano invece escluse dall’ambito di operatività della norma del codice civile “le riparazioni non di lunga durata, come quelle ordinarie, e quelle aventi ad oggetto parti strutturali anch’esse non destinate a conservarsi nel tempo”.
Pertanto, con la sentenza n. 7756/2017, gli Ermellini hanno annullato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d’appello, affinché si pronunciasse nuovamente nel merito della vicenda alla luce del principio di diritto secondo cui “l’art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina) o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.
