È necessario il consenso di tutti i condomini per l’approvazione del contratto col quale uno di essi conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentirgli l’installazione di antenne per la telefonia mobile che comportino la trasformazione dell’area?
Il condominio e alcuni condomini avevano chiesto al Tribunale di Chiavari la rimozione dal tetto del fabbricato condominiale, dell’impianto di antenne per la telefonia mobile di proprietà di una nota compagnia telefonica; tale impianto era collegato, tramite cavi attraversanti le parti comuni dell’edificio, ad una cantina di proprietà della società convenuta, partecipante al condominio, ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne.
Al termine del giudizio di primo grado la domanda fu respinta; la Corte d’appello di Genova, invece, accolse il gravame avanzato dal Condominio e dai condomini, negando il diritto delle parti appellate di mantenere sul tetto dello stabile condominiale il supporto con le antenne per la telefonia mobile, con relative opere ed infrastrutture, di cui ne ordinava la rimozione.
La vicenda, giunta dinanzi alla Seconda Sezione Civile, è stata rimessa alle Sezioni Unite, chiamate a pronunciarsi su una questione di massima di particolare importanza: «se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso».
La questione giuridica
La Sezione remittente ha, in altre parole, chiesto un chiarimento sulla «esatta qualificazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti, che comportino la trasformazione dell’area, garantendo comunque al detentore del lastrico di acquisire e conservare la proprietà dei manufatti sia nel corso del rapporto sia alla cessazione di esso» .
Per la soluzione della questione giuridica, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 8434/2020) hanno ritenuto di dover dare continuità all’orientamento, già seguito dalla giurisprudenza (con la sentenza n. 4111/1985) secondo cui l’art. 934 c.c. – là dove prevede che il principio superficies solo cedit possa essere derogato dal titolo, non esclude, proprio per l’indeterminatezza della menzione del “titolo” – che le parti, nell’esercizio della autonomia contrattuale loro riconosciuta dall’art. 1322 c.c., possano, anziché addivenire alla costituzione di un diritto reale di superficie, derogare al principio dell’accessione dando vita ad un rapporto meramente obbligatorio. Non vi sono, del resto, ragioni per ritenere non meritevole di tutela l’interesse che il locatore e il conduttore vogliano realizzare attribuendo al conduttore del fondo locato, in deroga al principio dell’accessione, il diritto personale di godere delle costruzioni ivi da lui realizzate e di asportarle al termine del rapporto; anche, eventualmente, nel caso in cui l’asportazione rechi nocumento al fondo, salva l’obbligazione di ripristino, e con esclusione dello jus retinendi del locatore.
Il principio di diritto
Il Supremo Collegio ha risolto la questione di massima sollevata dalla Seconda Sezione civile nel senso che il contratto con cui un condominio abbia concesso ad altri, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di infrastrutture ed impianti (come le antenne per la telefonia mobile) che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di godere e disporre dei manufatti nel corso del rapporto e di asportarli alla fine dello stesso, richiede l’approvazione di tutti i condomini se, secondo l’interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario un diritto temporaneo di superficie; non richiede l’approvazione di tutti i condomini se, secondo l’interpretazione del giudice di merito, esso abbia attribuito al concessionario una concessione ad aedificandum di natura obbligatoria di durata inferiore a nove anni.
In altre parole, il contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.
La decisione
Ad ogni modo, secondo i giudici della Suprema Corte, a prescindere dalla distinzione tra contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale e contratto di locazione, nella fattispecie esaminata doveva trovare applicazione il disposto dell’articolo 1599 c.c.
Difatti, l’impugnata sentenza risultava errata nel punto in cui aveva accolto la domanda dei condomini senza verificare se ai medesimi fosse opponibile, ed in quali limiti, il contratto di concessione. Secondo gli Ermellini, ai fini di tale verifica, era necessario accertare il momento dell’acquisto dell’unità immobiliare: se tale acquisto fosse successivo alla stipula del contratto e se essi si fossero impegnati nei confronti dell’alienante a rispettare il medesimo (per gli effetti di cui al comma quarto dell’art. 1599 c.c.). In conclusione, per i motivi esposti, è stato accolto solo il presente motivo di ricorso con conseguente rinvio alla Corte d’Appello.
Avv. Sabrina Caporale
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