Nell’ambito della compravendita di un immobile destinato ad abitazione, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Lo ha ribadito la Suprema Corte con l’ordinanza n. 5972/2020 pronunciandosi sul ricorso presentato dalla promissaria venditrice di un immobile risultata soccombente in sede di merito nei confronti dei promissari acquirenti. Questi ultimi la avevano convenuta in giudizio, chiedendo l’annullamento del preliminare di compravendita stipulato, a causa della mancanza del certificato di abitabilità relativo all’immobile.
Nel ricorrere per Cassazione la donna deduceva che, nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare, la rilevanza del requisito dell’agibilità è rimessa al concreto apprezzamento delle parti e che, nella specie, i promissari acquirenti non avevano chiesto l’esibizione di tale certificato né al momento della stipula del preliminare, né successivamente. La richiesta era stata avanzata, tramite telegramma, solamente in prossimità della data fissata per il rogito.
A detta della ricorrente, dunque, il comportamento negoziale tenuto dai futuri acquirenti in sede di stipula del preliminare ed anche successivamente, avrebbe esonerato la promittente venditrice dalla consegna del certificato di agibilità dell’immobile. La richiesta di tale certificato avanzata pochi giorni prima della data fissata per il rogito doveva considerarsi contraria a buona fede.
La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto infondato il ricorso proposto.
I Giudici Ermellini hanno chiarito che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. Per altro verso, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Per la Cassazione, dunque, la corte d’appello aveva correttamente ritenuto che la promettente venditrice fosse tenuta a produrre il certificato di abitabilità dell’immobile promesso in vendita e aveva poi proceduto al concreto apprezzamento della gravità di tale inadempimento. La signora, nello specifico, non solo non aveva consegnato il certificato di abitabilità entro il termine fissato per il rogito, ma, omettendo di richiedere ed ottenere il certificato in corso di causa, non aveva nemmeno dimostrato che l’immobile fosse concretamente agibile.
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