Per la Corte di Cassazione, senza il certificato il bene è incommerciabile

Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità; senza tale documento l’immobile è incommerciabile. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2294/2017. I giudici della Suprema Corte, si sono pronunciati sulla causa promossa da un acquirente nei confronti di un venditore che non aveva rilasciato il certificato a causa dell’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo  “in dipendenza della presenza di un fenomeno di umidità di ampie proporzioni”.
Gli Ermellini hanno chiarito che, in mancanza del rilascio del certificato, l’acquirente, entro il termine di dieci anni dalla stipula del contratto, può rivolgersi al Tribunale per richiedere sia lo scioglimento del contratto, con l’eventuale annullamento dell’atto notarile e la restituzione dei soldi versati, sia il risarcimento del danno, per il quale l’acquirente deve dimostrare, tuttavia, i danni subiti nell’aver intrapreso un investimento sbagliato, con perdita di altre occasioni.
Nel caso in cui sia stato firmato solamente il contratto preliminare (‘compromesso’) e non l’atto definitivo di trasferimento della proprietà la mancanza di agibilità è sufficiente per poter recedere dalla promessa di acquisto. La Suprema Corte ha precisato a questo riguardo che la mancata consegna dei certificati di abitabilità o agibilità e conformità alla concessione edilizia giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita “per inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promittente venditore, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali”.
A nulla vale, a salvaguardia del contratto, l’eventualità che il venditore avesse presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile, né tantomeno la considerazione secondo cui l’immobile fosse utilizzato, già dai precedenti proprietari o inquilini, ad uso abitativo. L’unica circostanza che salva il contratto dallo scioglimento è quella in cui l’acquirente sia stato messo al corrente dell’inagibilità dell’immobile, con apposita menzione inserita nel rogito notarile.
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