Accolto il ricorso contro la il precetto notificato a un condomino per il pagamento della quota millesimale di un debito condominiale sorto quando egli non aveva ancora acquistato l’immobile

Con l’ordinanza n. 12580/2020 la Cassazione si è pronunciata sul ricorso di un condomino che aveva proposto opposizione al precetto notificatogli da un avvocato per il pagamento di oltre ottomila euro, quale quota millesimale di sua competenza del maggior credito di 99.124,98 euro riconosciuto a favore del medesimo avvocato a titolo di corrispettivo di attività giudiziali e stragiudiziali svolte tra il 2002 ed il 2008. A fondamento dell’opposizione il ricorrente sosteneva tra l’altro, di non essere tenuto al pagamento pro quota del suddetto debito condominiale, per essere tale debito sorto quando egli non era ancora condomino, avendo acquistato il proprio immobile nel 2013.

In primo grado il Tribunale aveva accolto l’opposizione, mentre la Corte di appello l’aveva poi rigettata, riformando interamente la sentenza di primo grado.

Il Giudice di secondo grado, nello specifico, ha ritenuto che il condomino fosse obbligato nei confronti dell’avvocato in forza della disposizione normativa per cui “il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”. Tale formulazione indurrebbe a ritenere il cessionario obbligato verso i terzi in solido con il cedente; peraltro a tale conclusione non osterebbe il riferimento letterale della menzionata disposizione ai “contributi”, in quanto, come specificato dal Collegio distrettuale, “la comunione non è dotata (salvo casi marginali) di una struttura organizzativa complessa o di criteri di ripartizione degli oneri particolarmente elaborati… così che la gestione si esaurisce nella ripartizione degli oneri tra i partecipanti in proporzione delle rispettive quote”.

A sostegno della propria tesi la Corte d’appello adduceva inoltre l’esigenza, di carattere pratico, di non caricare il terzo creditore dell’onere, potenzialmente molto gravoso, di accertare chi fossero i componenti della compagine condominiale al momento dell’insorgenza dell’obbligazione.

Nell’impugnare la pronuncia di merito il condomino denunciava la violazione e falsa applicazione della normativa in cui la corte territoriale sarebbe incorsa ritenendo il cessionario di una unità immobiliare di un fabbricato condominiale obbligato, ai sensi dell’art. 1104 del codice civile, a rispondere della quota di debito condominiale verso terzi pur quando si tratti di debito sorto anteriormente al sua acquisto.

La Suprema Corte ha effettivamente ritenuto di accogliere le argomentazioni proposte.

Per i Giudici Ermellini, l’assunto dell’impugnata sentenza contrastava col tenore letterale della disposizione dettata dall’art. 1104 c.c., che si riferisce ai “contributi” dovuti non versati. Il debito per “contributi” – sottolineano dal Palazzaccio – è infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.

D’altra parte, come già osservato dalla giurisprudenza di legittimità, “la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato”.

Non può, quindi, essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori”.

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