E’ nulla la clausola contenuta nel regolamento condominiale contrattuale, che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per l’impugnazione della delibera assembleare

E’ nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento della delibera assembleare, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.

Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 19714/2020 nel pronunciarsi sul ricorso di un condomino che si era visto respingere, in sede di merito l’impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare del Condominio, approvata il 18 novembre 2014, in quanto la citazione notificata il 15 dicembre 2014 non aveva rispettato il termine di decadenza di quindici giorni stabilito dall’art. 25 lettera D del regolamento condominiale contrattuale.

Nel rivolgersi alla Suprema Corte il ricorrente deduceva, tra gli altri motivi, che occorre intendere l’art. 25, lettera D del regolamento inosservante della inderogabilità dell’art. 1137 c.c.

I Giudici Ermellini hanno effettivamente ritenuto di aderire alla doglianza in quanto fondata.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la sentenza impugnata aveva ignorato che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c., né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

In particolare, l’art. 1138, ultimo comma, c.c. contiene, invero, due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilita di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere.

La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, può essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale. La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale.

L’inderogabilità di queste ultime disposizioni è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.

Nel caso in esame, nel valutare la tempestività della impugnazione della delibera assembleare del Condominio, approvata il 18 novembre 2014, avendo in particolare il ricorrente notificato la sua citazione il 15 dicembre 2014, la Corte d’appello avrebbe perciò dovuto rilevare la nullità della richiamata clausola contenuta nell’art. 25 lettera D del regolamento condominiale contrattuale, che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.

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