Il Tribunale dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto per recesso del promittente acquirente, condannando i promittenti alienanti al pagamento del doppio della caparra. La Corte di appello ribalda la decisione condanna il promissario acquirente e la Cassazione conferma (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 11/04/25, n. 9480).
Il caso
V.M. e V.S., in qualità di promittenti alienanti, citano in giudizio il promissario acquirente G.G. onde ottenere l’accertamento, in seguito a recesso, dell’intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita da essi stipulato il 11/04/06 e avente ad oggetto un capannone industriale sito in Bagheria e del loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta al momento della promessa di vendita, oltre alla condanna alla rimozione di alcune opere abusive realizzate sull’immobile a lui consegnato anticipatamente e al pagamento di una somma di denaro per l’avvenuta utilizzazione del capannone. Il Tribunale di Palermo rigetta le domande proposte da V.M. e V.S. e, in accoglimento della domanda riconvenzionale del promissario acquirente, dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto per recesso del promittente acquirente, condannando i promittenti alienanti al pagamento del doppio della caparra e il G., in accoglimento della domanda proposta dagli attori, alla restituzione dell’immobile.
Condanna al pagamento e rilascio del bene
La Corte d’Appello di Palermo, invece, condanna il promissario acquirente a versare 2.300,00 euro al mese per l’utilizzo del capannone a decorrere dal 11/04/06 e fino all’effettivo rilascio del capannone industriale in questione, compensando tra le parti spese del giudizio.
La vicenda finisce in Cassazione, che rigetta in toto e conferma il secondo grado. Secondo i ricorrenti i Giudici di appello avrebbero redatto una decisione non chiara nella parte in cui avevano affermato che, in caso di preliminare di vendita, la consegna anticipata del bene andasse considerata in termini di comodato collegato e accessorio al preliminare, che la risoluzione di quest’ultimo avesse determinato la risoluzione, con efficacia retroattiva, anche del comodato, che, dunque, ciascuna delle parti fosse tenuta a restituire quanto percepito e che, perciò, il promissario acquirente fosse tenuto a corrispondere i frutti per l’anticipato godimento ai sensi dell’art. 2033 cc, senza però considerare la gratuità del contratto di comodato e l’efficacia ex nunc della sua risoluzione, la quale comportava come conseguenza la sola restituzione del bene, ma non anche il pagamento dei frutti.
Motivazione della sentenza e contraddizioni apparenti
I ricorrenti denunciano un vizio di motivazione per la contraddittorietà tra dispositivo e motivazione. I Giudici avrebbero considerato che la restituzione dei frutti andasse fatta decorrere dalla risoluzione del preliminare (ossia dal 02/05/17, data della sentenza di primo grado), nel dispositivo pronunciava condanna di pagamento con decorrenza dall’11/04/06, con conseguente contraddittorietà della pronuncia. Le censure proposte riguardano, dunque, la questione delle conseguenze derivanti dalla consegna anticipata del bene in caso di preliminare di compravendita e dalla risoluzione di quest’ultimo contratto con specifico riferimento agli effetti restitutori.
La S.C. rammenta che è denunciabile in Cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali.
Effetti restitutori del contratto e comodato collegato
Il promissario acquirente è tenuto alla restituzione dei frutti ex art. 2033 cc. Tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/14 Rv. 629830).
La giurisprudenza della materia, inoltre, statuisce che il vizio ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. Così non è in quanto i Giudici di secondo grado hanno dato ampiamente conto delle ragioni per le quali hanno ritenuto di condannare il ricorrente al pagamento dei frutti correlati alla detenzione del bene oggetto del preliminare di vendita, poi risolto, e alla loro decorrenza.
Preliminare di vendita e contratto di comodato
La detenzione anticipata del bene configura un contratto misto tra preliminare e comodato. Difatti, la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata non comporta un’anticipazione degli effetti traslativi, ma integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di cause di due contratti tipici, ossia il preliminare di compravendita e il comodato precario funzionalmente collegato al primo, con la duplice conseguenza che la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e che, stante il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 cc.
Restituzione e frutti nella risoluzione per inadempimento del contratto
La risoluzione retroattiva comporta l’obbligo di restituzione dei frutti indebitamente percepiti. Per quanto riguarda gli effetti retroattivi della risoluzione per inadempimento, la retroattiva della risoluzione comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell’indebito ex art. 2033 cc, e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso.
Questo significa che la decisione dei Giudici di appello è corretta laddove hanno affermato che l’anticipata immissione nella materiale detenzione del bene compromesso in vendita aveva trovato titolo in un distinto contratto di comodato collegato e accessorio al preliminare e che il collegamento negoziale esistente tra i due contratti aveva comportato il vincolo di interdipendenza, in virtù del quale la risoluzione del primo aveva prodotto anche la risoluzione del secondo, facendo sì che il bene dovesse essere restituito, in assenza ormai di qualunque titolo. Per tali ragioni il ricorso viene respinto.
Avv. Emanuela Foligno
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