La Cassazione si pronuncia ancora sulla possibilità, o meno, di acquisizione di documenti da parte del CTU. La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, di cui viene chiesta la declaratoria di nullità, ma ciò che è interessante è la circostanza che il CTU non avrebbe ottemperato ad acquisire alcuni documenti inerenti l’immobile (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 21 giugno 2024, n. 17148).
Il caso
In seguito a perizia effettuata da tecnico di fiducia, il promissario acquirente appurava la totale irregolarità urbanistica dell’immobile di cui al predetto preliminare, non essendo stato mai assentito con concessione edilizia, né con successiva sanatoria.
Sicché chiedeva l’annullamento del contratto per dolo della parte promittente- venditrice, con condanna della stessa alla restituzione di quanto percepito a titolo di caparra, nonché al risarcimento del danno; in via subordinata, l’accertamento della legittimità del recesso per il grave inadempimento della medesima parte promittente- venditrice, con conseguente condanna della stessa al pagamento del doppio della caparra.
Il Tribunale di Napoli accolse la domanda subordinata, dichiarando per l’effetto risolto per recesso il contratto preliminare del 30 marzo 2006 a causa dell’inadempimento dei convenuti, e condannando i predetti in solido al pagamento del doppio della caparra versata ad essi. La corte di appello di Napoli rigetta il gravame, confermando il primo grado.
Il ricorso in Cassazione
La vicenda finisce in Cassazione, ove, tra le altre, viene censurato che il CTU, ancorché fosse stato all’uopo delegato dal giudice, aveva omesso di acquisire la perizia svolta dall’istituto bancario in sede di procedimento per la concessione del mutuo fondiario finalizzato all’acquisto dell’immobile, la quale aveva considerato minori e, dunque, sanabili gli abusi riscontrati e idonei a consentire la trasferibilità del bene, e aveva, inoltre, omesso di svolgere sopralluoghi sul bene e di effettuare saggi sui manufatti assunti come abusivi onde certificarne la data di realizzazione. In tal modo, era stato impedito al ricorrente di dimostrare i propri assunti, con conseguente violazione delle norme costituzionali in tema di giusto processo.
Innanzitutto, tutte le censure vengono considerate prive di specificità.
L’acquisizione di documenti da parte del CTU
Per quanto riguarda il rilievo sull’operato del CTU in ordine all’omessa acquisizione, da parte sua, della perizia redatta dalla Banca al fine della concessione del mutuo e alla mancata effettuazione di un sopralluogo dell’immobile, la circostanza non pare decisiva.
Il CTU avrebbe fondato le sue conclusioni su dati oggettivi letti alla luce del disposto normativo e, soprattutto, all’irrilevanza del documento della banca, siccome redatto in data antecedente (febbraio 2001) all’acquisto dell’immobile (marzo dello stesso anno) e ai lavori che erano ad esso susseguiti.
Ad ogni buon conto, in tema di CTU, in virtù del principio dispositivo e dell’operare nel processo civile di preclusioni, assertive ed istruttorie, viene data continuità al principio secondo cui l’ausiliare del Giudice, nello svolgimento delle proprie attività, non può – nemmeno in presenza di ordine del Giudice o di acquiescenza delle parti – indagare di ufficio su fatti mai ritualmente allegati dalle parti, né acquisire di sua iniziativa la prova dei fatti costitutivi delle domande o delle eccezioni proposte e nemmeno procurarsi, dalle parti o dai terzi, documenti che forniscano tale prova.
Alla suddetta regola si può derogare soltanto quando la prova del fatto costitutivo della domanda, o dell’eccezione, non possa essere oggettivamente fornita dalle parti con i mezzi di prova tradizionali, postulando il ricorso a cognizioni tecnico-scientifiche, oppure per la prova di fatti tecnici accessori o secondari e di elementi di riscontro della veridicità delle prove già prodotte dalle parti (Cass., Sez. 3, 6/12/2019, n. 31886).
Nel caso concreto in analisi, era l’acquirente dell’immobile che avrebbe dovuto reperire il documento e produrlo in giudizio nei termini di legge.
Avv. Emanuela Foligno
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