Il contratto di locazione è valido anche se l’immobile è privo del certificato di abitabilità, lo ha stabilito la Terza Sezione Civile della Cassazione con la sentenza in commento n.15378/2018 del 13.06.2018

“Il criterio rilevante sulla base dell’evoluzione della giurisprudenza è dunque non la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ed invero la circostanza dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore riconducibili all’art. 1175, n.2 c.c. (mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto)”.

La vicenda trova origine da un procedimento di sfratto per morosità di un contratto ad uso commerciale.

A prescindere dalla morosità, questa pronunzia è significativa per la lamentata carenza della certificazione di abitabilità del bene locato da parte del conduttore e le conseguenze sulla valida costituzione del rapporto contrattuale.

Il conduttore impugna in Cassazione evidenziando che sarebbe stato indotto in errore dal locatore sulle qualità dell’immobile in quanto gli veniva sottaciuta la mancanza del certificato di abitabilità e che, quindi, il contratto locatizio sarebbe affetto da nullità e/o annullabilità per vizio del consenso.

Gli Ermellini dichiarano il motivo infondato considerato che la tutela del conduttore si realizza in termini di vizi della cosa locata e rispetto da parte del locatore delle obbligazioni poste a suo carico dall’articolo 1575, comma 2, c.c., e non attraverso il rimedio dell’impugnativa sull’errore del contratto e quini sulla valida costituzione ab origine del rapporto negoziale.

La circostanza di immobile privo ab origine del requisito di abitabilità ha interessato negli ultimi anni dottrina e giurisprudenza, ipotizzandosi all’inizio la fattispecie dell’aliud pro alio. Il dibattito sulla valida costituzione di rapporti giuridici del bene immobile con tale carenza ha riguardato sia l’aspetto della compravendita che quello della locazione.

Il conduttore, tra le altre, si duole che la mancanza di tale certificazione non gli avrebbe consentito di accedere ai finanziamenti pubblici né alla cessione in affitto della propria azienda.

La Suprema Corte, sulla scia dell’orientamento consolidatosi, ha ribadito che il rapporto locatizio è validamente instaurato.

Inoltre viene specificato che la concreta utilizzazione dell’immobile non è coniugabile con un pregiudizio subito ab origine in quanto non vi sono state conseguenze dirette sull’utilizzo del bene.

La carenza dell’abitabilità, oggi denominata segnalazione certificata di agibilità, rileva solo se il locatore si assume contrattualmente l’onere di fornirla e nel solo caso in cui le caratteristiche del bene ne impediscano il rilascio.

Ne deriva che il requisito dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità non rende annullabile il contratto per carenza dei vizi del consenso, ma incide sull’adempimento degli obblighi di mantenimento della cosa locata all’uso convenuto che competono al locatore ai sensi dell’articolo 1575 c.c. 

Conseguentemente viene specificato che nella disciplina della locazione “”l’immobile sotto il profilo urbanistico deve essere idoneo al conseguimento dell’abitabilità: ove detta qualità di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza a livello del mancato rispetto delle qualità che l’immobile oggetto della locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell’articolo 1578 c.c.”

Avv. Emanuela Foligno

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