Se il regolamento condominiale non prevede espressamente il criterio dell’unanimità, è consentito ai condomini modificare a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione straordinaria del lastrico solare
Il proprietario di due distinte unità immobiliari al quinto e al sesto piano (compreso il lastrico solare) di un edificio in Torino, aveva citato a comparire dinanzi al locale giudice di pace il condominio nello stabile.
Esponeva che l’assemblea condominiale, in difetto di unanimità, aveva disposto di ripartire le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare, che era nel suo uso esclusivo, ai sensi dell’art. 1126 c.c. anziché, in conformità al criterio, su base millesimale, previsto dal regolamento condominiale proposto dall’originario costruttore – venditore dell’edificio e richiamato negli acquisiti di ciascun condomino.
Chiedeva perciò che fosse dichiarata la nullità o comunque l’annullamento dell’impugnata delibera.
In primo grado, l’adito giudice di pace rigettava la domanda attorea, perché proposta allorché il termine di cui all’art. 1137 c.c. era già decorso.
Il Tribunale di Torino confermava la decisione. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso l’originaria parte attrice lamentando l’errata applicazione delle norme civilistiche in materia di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare.
Ebbene, la Cassazione (Seconda Sezione Civile, n. 1992/2020) ha respinto il ricorso perché infondato. Preliminarmente è stato ribadito che “in tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità di quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini; mentre sono annullabili, e come tali, impugnabili, nel termine di cui all’art. 1137 c.c. ultimo comma, le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3 c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c.
Il giudizio di legittimità
Su tale scorta in maniera ineccepibile, congrua ed esaustiva il giudice di pace dapprima e il Tribunale poi, avevano opinato per la mera annullabilità della delibera e di conseguenza per la tardiva proposizione dell’impugnazione sostanziale.
La Corte di Cassazione ha confermato la pronuncia impugnata poiché corretta anche nel merito. “Invero non vi è dubbio che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri (come nel caso in esame), mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentale; cosicché, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto all’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, 2° comma, c.c. (Cass. Sez. Un. n. 943/1999).
La decisione
Del resto, ha aggiunto la Cassazione, è da ritenere che nel caso di specie, il ricorrente aveva “acconsentito a che nel proprio atto di acquisto fosse recepito il regolamento predisposto dall’originario costruttore-venditore, così prestando piena adesione – senza limitazione alcuna in rapporto alla natura ed alla proiezione delle clausole regolamentari – a che il regolamento in deroga alla regola “legale” di cui all’art. 1126 c.c., fosse suscettibile di modifica a maggioranza non già all’unanimità”.
Così facendo egli aveva accettato anche incondizionatamente che il suo diritto alla più favorevole ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare in uso alla sua proprietà operasse come “suscettibile di affievolimento a maggioranza e non già all’unanimità”, sicché la degradazione del suo diritto, ovvero l’operatività del più oneroso criterio di cui all’art. 1126 c.c., poteva considerarsi espressione della sua volontà o, quanto meno, non era avvenuta in contrasto con la sua volontà (Cass. n. 2888/1987).
Per tutte queste ragioni, il ricorso è stato rigettato e il ricorrente condannato a rimborsare alla controparte le spese di giudizio.
La redazione giuridica
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