Non deve pagare le spese per la manutenzione dei balconi aggettanti il titolare dell’appartamento che ne è privo; è pertanto affetta da nullità la delibera assembleare che deroga i criteri di ripartizione delle spese

La vicenda

L’attrice esponeva di essere proprietaria di un appartamento privo di balcone, facente parte del condominio convenuto; una delibera assembleare aveva disposto l’avvio dei lavori di manutenzione straordinaria dei balconi dell’edificio, e con successiva delibera aveva approvato la ripartizione delle spese.

L’attrice lamentava la nullità/annullabilità di quella delibera in quanto il riparto delle spese derogava i criteri di legge considerato che i balconi aggettanti (oggetto di intervento) erano di proprietà esclusiva e non beni comuni.

Le delibere erano inoltre, illegittime in quanto non erano indicati i nomi dei votanti favorevoli e contrari. E comunque erano nulle perché non approvate all’unanimità.

Il giudizio dinanzi al Tribunale di Roma

Il motivo di doglianza fondato sul rilievo della mancata indicazione dei nomi dei voti favorevoli e contrari è stato accolto. Il Tribunale di Roma (Quinta Sezione Civile, n. 19128/2019) ha accertato che il verbale di assemblea non specificava in quale guisa l’approvazione fosse stata assunta con la conseguenza che le delibere impugnate dovevano essere annullate per un vizio di formazione della volontà dell’organizzazione condominiale.

Quanto alla seconda doglianza, risultava chiaramente, dalla produzione documentale e fotografica versata in atti, che i balconi della palazzina ivi rappresentata fossero totalmente in aggetto rispetto alle linee verticali perimetrali dell’edificio.

La giurisprudenza

Secondo una chiara e condivisibile giurisprudenza di legittimità, i balconi aggettanti, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva al proprietario di queste considerato altresì, che non hanno funzione divisoria fra i piani e non fungono da copertura del piano inferiore; ed infatti, da un punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani poiché possono esistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.

Solo laddove i suddetti balconi rechino rivestimenti esterni nella parte frontale o inferiore e siano connotati da elementi o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire, in una valutazione da operare caso per caso (posto che il rivestimento non ha ma può avere funzione estetica), al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi debbono considerarsi “comuni” (Cass. 218/11; Cass. 21641/17).

La decisione

Nel caso in esame, il Tribunale di Roma ha disposto che gli oneri di manutenzione dovessero essere imputati ai soli proprietari dei balconi, mancando gli stessi di fregi od elementi decorativi o rivestimenti che dessero un connotazione particolare all’edificio.

Per tali motivi ha dichiarato affette da nullità le delibere impugnate nella parte in cui derogavano ai criteri legali di riparto delle spese.

La redazione giuridica

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