Ai sensi dell’art. 1591 c.c., “il conduttore in mora nella restituzione della cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”

L’art. 1591 c.c. assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.

Lo ha di recente affermato la Terza Sezione Civile della Cassazione con la sentenza in commento (n. 18946/2019)

La vicenda

All’esito della fase di merito di un procedimento per convalida di sfratto, il Tribunale di Foggia dichiarava risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra le parti, condannando l’intimata al rilascio dell’immobile e al pagamento del complessivo importo di Euro 27.554,12, oltre interessi, imputato in parte (Euro 14.667,18) a canoni scaduti e non pagati, in parte (Euro 12.886,94) a “mensilità figurative” dovute in base al valore di mercato stimato dal c.t.u. per il periodo di protratta occupazione dell’immobile.

La Corte d’Appello di Bari, in parziale riforma, riduceva l’importo liquidato in favore del proprietario rilevando che, per un periodo limitato, l’immobile era risultato privo delle condizioni di agibilità manutentive e impiantistiche necessarie per la destinazione dell’immobile ad uso commerciale, da cui discendeva l’impossibilità di ritenere provato il maggior danno ex art. 1591 c.c.

Le parti hanno proposto ricorso in Cassazione.

Secondo pacifica interpretazione giurisprudenziale, quella disciplinata dalla prima parte dell’art. 1951 c.c. è un’obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, normativamente determinata, salvo il risarcimento dell’eventuale maggior danno (previsto nell’ultimo inciso), da dimostrare in concreto.

L’art. 1591 c.c. assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.

Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria se non in senso più favorevole al locatore (Cass. n. 6368 del 1995; n. 2660 del 1966, citt.): il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare a quest’ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione – non voluta dal locatore – della relazione di godimento con la res non ancora restituita.

Il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del risarcimento minimo spettante. Versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l’immobile dopo la cessazione del contratto non adempie, infatti, l’obbligazione di “dare il corrispettivo nei termini convenuti” (ai sensi dell’art. 1587 c.c., n. 2), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo a un’obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale di pagamento del canone (Cass. n. 2525 del 2006; n. 8240 del 2003, citt.) e che costituisce, pertanto, debito di valore .

La prova del maggior danno

Al riguardo, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’esistenza di un (maggiore) danno subito dal proprietario per l’occupazione sine titulo del proprio immobile da parte di terzi, deve essere specificamente provato, non costituendo ipotesi di danno in re ipsa

Tale maggior danno deve essere concretamente provato dal locatore, in rapporto alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un’effettiva lesione del patrimonio.

Ed invero, l’art. 1591 c.c., comma 1, prevede un solo obbligo risarcitorio, identico e non mutevole quanto a presupposti e fondamento giuridico (risarcimento danni da responsabilità contrattuale). Diverso è solo il regime probatorio: per una parte minima (pari al canone) il danno è presunto iuris et de iure; per la parte eventualmente eccedente (maggior danno) va concretamente provato e non può ritenersi in re ipsa.

La redazione giuridica

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