In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti

Un’azienda aveva agito in giudizio nei confronti di un uomo accusato di aver sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un immobile in corso di edificazione per il prezzo di 160.000 euro, corrispondendo la somma di 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad un acconto di 40.000 euro, senza poi essersi recato dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo. Il tutto nonostante l’immobile gli fosse già stato consegnato.

L’attrice chiedeva pertanto l’accertamento dell’inadempimento del convenuto e la declaratoria del suo diritto a trattenere la caparra, oltre alla riconsegna dell’immobile ed il risarcimento per l’occupazione abusiva.

L’uomo si era costituito eccependo l’inadempimento dell’attrice, in particolare per una serie di vizi manifestatisi nell’immobile, e chiedendo quindi la emissione della pronuncia ex articolo 2932 c.c. nonché la riduzione del prezzo convenuto per l’acquisto, in proporzione all’ entità dei vizi lamentati.

In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda della società attrice, sostenendo che il convenuto non avesse dato la prova della tempestività della denuncia dei vizi.

La decisione veniva confermata anche in sede di appello. La Corte territoriale osservava che le deposizioni testimoniali non avevano consentito né di individuare precisi e puntuali vizi dell’immobile, né di stabilire con certezza la data e le circostanze della denuncia.

Nell’impugnare la pronuncia davanti alla Suprema Corte, il ricorrente deduceva che il Giudice di secondo grado avesse errato nel dichiarare la intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia per i vizi dell’immobile in quanto non denunciati nei termini di legge, dal momento che la norma invocata presuppone l’intervenuto trasferimento del diritto.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 9953/2020 ha ritenuto di aderire alle argomentazioni proposte accogliendo il ricorso in quanto fondato.

I Giudici Ermellini, richiamandosi alla giurisprudenza di legittimità, hanno infatti evidenziato che in tema di contratto preliminare, “la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione”.

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