Era stato accusato del delitto di appropriazione indebita, il proprietario degli immobili di un condominio nelle Marche, che aveva trattenuto indebitamente le somme ricevute dai conduttori degli immobili concessi in locazione, a titolo di pagamento delle spese condominiali
Ed infatti quelle somme non erano mai state destinate al pagamento di tali oneri.
Il Gip del Tribunale di Macerata aveva rigettato la richiesta di sequestro preventivo formulata dal PM e avente ad oggetto l’importo dei crediti del condominio nei confronti dell’indagato; ma in appello il Tribunale adito accoglieva l’impugnazione dell’accusa, disponendo la misura cautelare richiesta.
Il difensore dell’indagato proponeva pertanto, ricorso per cassazione, denunciando la violazione della legge penale, in relazione all’art. 309 c.p.p., comma 9, e art. 324 c.p.p., laddove, il Tribunale aveva erroneamente ritenuto sussistente il fumus del delitto di appropriazione indebita, mancando in realtà, il vincolo di destinazione impresso alle somme oggetto dei versamenti, determinati peraltro, in modo autonomo e forfettario corrispondenti alle spese condominiali.
A detta della difesa, infatti, la pattuizione contenuta nei contratti rendeva evidente che le somme versate costituivano oggetto di obbligazioni assunte dai conduttori nei confronti del locatore, il quale restava unico soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali e, indipendentemente dal rapporto relativo al contratto di locazione.
Non sussisteva, pertanto, il presupposto dell’affidamento delle somme così versate per il pagamento delle spese condominiali, a titolo di mandato.
Per i giudici della Cassazione il motivo di ricorso è fondato.
Ed infatti, il giudice di merito aveva fondato l’accertamento della sussistenza del fumus del delitto di appropriazione indebita sulla riscontrata altruità delle somme ricevute dal locatore, con il vincolo di destinazione di quelle specifiche somme al pagamento degli oneri condominiali.
Ma la premessa da cui muove il Tribunale – affermano gli Ermellini – è giuridicamente erronea, sia considerando in astratto la natura delle somme versate dai conduttori, in relazione al contratto di locazione e alle caratteristiche delle obbligazioni che sorgono a favore del condominio per le spese sostenute nell’interesse dei comproprietari, sia valutando la concreta fattispecie, come descritta nel provvedimento impugnato.
La natura del contratto di locazione e le obbligazioni relative al pagamento degli oneri condominiali
L’obbligazione principale del contratto di locazione è quella del pagamento del corrispettivo per l’uso normale e il godimento della cosa locata; a essa possono accedere ulteriori obbligazioni, dirette a garantire il locatore per il deterioramento del bene, nel lungo periodo, e ad assicurare l’equilibrio patrimoniale tra le prestazioni considerando gli oneri che il proprietario deve sostenere per le spese delle cose comuni, nell’ipotesi in cui il bene locato sia un immobile facente parte di un condominio. L’individuazione del contenuto di tali obbligazioni accessorie rientra nella disponibilità delle parti, che possono determinare la misura delle obbligazioni pecuniarie dovute dal conduttore anche facendo riferimento alle previsioni di spesa che il locatore ritiene di dover sostenere nel periodo contrattuale considerato.
Tale collegamento fattuale, però, non muta la natura dell’obbligazione, che non assume, perciò stesso, carattere di obbligazione avente ad oggetto l’incarico affidato al locatore, da parte del conduttore, di provvedere – utilizzando le somme corrisposte – al pagamento degli oneri condominiali.
A tal riguardo, non risulta neppure superfluo ricordare che, in relazione alle obbligazioni inerenti al pagamento delle spese sostenute nell’interesse del condomino, unici debitori sono i singoli condomini, pur se gli immobili facenti parte del condominio siano stati locati a terzi.
Il principio è stato più volte affermato dalla giurisprudenza della Corte di cassazione: “Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non già nei riguardi del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il- proprietario, non avendo nei suoi confronti azioni dirette“.
L’autonomia dei contratti di locazione rispetto alle obbligazioni verso il condominio
Anche la legislazione in materia di locazioni abitative, e le previsioni normative espressamente rivolte a disciplinare le obbligazioni inerenti al pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore (in particolare, la L. n. 392 del 1978, art. 9 e, per il richiamo ivi contenuto, anche l’art. 5 della stessa legge), confermano l’autonomia delle obbligazioni contrattuali tra le parti del contratto di locazione rispetto alle obbligazioni che il singolo condomino deve adempiere nei confronti del condominio.
Ed è proprio tale autonomia di rapporti a rendere palese l’impossibilità logica di ritenere che le somme oggetto delle obbligazioni contrattuali, pur se riferite alle spese condominiali, una volta consegnate al locatore possano ancora ritenersi di proprietà dei conduttori, non risultando in alcun modo che questi ultimi possano essere considerati debitori in via diretta del condominio.
In assenza del fumus dell’ipotizzato delitto di appropriazione indebita, il ricorso della difesa è stato accolto con conseguente annullamento del provvedimento impugnato senza rinvio e la restituzione, in suo favore, delle somme sequestrate.
La redazione giuridica
Leggi anche:
E’ APPROPRIAZIONE INDEBITA AVER PERCEPITO ERRONEAMENTE LO STIPENDIO?
