La Cassazione ribadisce che la mancata esibizione della documentazione giustificativa non invalida la delibera di bilancio condominiale se la richiesta del condomino è tardiva. Il rendiconto deve essere intellegibile, ma non richiede forme rigorose da bilancio societario (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 30 marzo 2026, n. 7669).
Con l’ordinanza n. 7669 del 30 marzo 2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione è tornata a delineare i confini del diritto di controllo dei condomini sulla gestione dell’amministratore. La pronuncia chiarisce un punto cruciale: l’invalidità della delibera di approvazione del rendiconto per violazione del diritto di esaminare la documentazione contabile scatta solo se l’amministratore nega l’accesso richiesto in tempi congrui prima della riunione.
Il caso: contestazioni su compensi e utenze
La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera del 2010 (soggetta alla disciplina ante-Riforma del 2012) con cui alcuni condomini lamentavano la nullità del bilancio condominiale consuntivo. Tra i motivi di doglianza: l’inserimento del compenso dell’amministratore basato su una semplice “pro-forma”, l’assenza di ricevute per l’energia elettrica e presunte irregolarità negli addebiti idrici.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello di Bari avevano rigettato la domanda, rilevando come i condomini avessero richiesto chiarimenti e documenti solo dopo lo svolgimento dell’assemblea.
Trasparenza e oneri probatori
La Suprema Corte, confermando le sentenze di merito, ha ricordato che, sebbene l’amministratore non sia obbligato a depositare preventivamente i giustificativi di spesa presso ogni singolo appartamento, egli è tenuto a renderli disponibili a chiunque ne faccia richiesta per consentire una partecipazione consapevole al voto.
Tuttavia, questo potere di controllo incontra due limiti precisi:
- L’onere del condomino: spetta al partecipante al condominio dimostrare di aver chiesto l’accesso e che questo gli sia stato negato.
- La tempistica: la richiesta deve pervenire in tempi utili rispetto alla data dell’assemblea. Nel caso di specie, la richiesta via e-mail era stata inviata cinque giorni dopo l’approvazione del bilancio condominiale, rendendo la doglianza del tutto “inconferente” ai fini della validità della delibera.
Requisiti di forma: addio al formalismo societario
Un altro passaggio chiave dell’ordinanza riguarda la natura del rendiconto. Richiamando un orientamento consolidato, gli Ermellini hanno ribadito che la contabilità condominiale non deve sottostare alle rigide formalità previste per le società. È sufficiente che il documento sia intellegibile, ovvero che permetta ai condomini di comprendere le voci di entrata, di uscita e i criteri di riparto.
Inoltre, la Corte ha convalidato la prassi di inserire in bilancio poste accertate nell’esercizio (come il compenso pattuito dell’amministratore) anche in assenza di documentazione fiscale definitiva al momento della redazione, purché inerenti all’attività svolta nel periodo considerato.
Le spese idriche: prevale il consumo effettivo
Infine, l’ordinanza interviene sulla ripartizione delle spese per l’acqua. La Cassazione conferma che, salvo diverse clausole contrattuali approvate all’unanimità, la ripartizione deve avvenire in base al consumo effettivo rilevato dai contatori, mentre solo le spese fisse e comuni possono essere suddivise secondo i millesimi di proprietà.
In sintesi: i principi fissati dalla Cassazione
- Accesso ai documenti: deve essere garantito prima dell’assemblea. Se la richiesta è successiva, la delibera resta valida.
- Intellegibilità: il bilancio condominiale deve essere chiaro e verificabile, ma non richiede i formalismi del bilancio d’esercizio societario.
- Consumi idrici: la ripartizione va fatta secondo il consumo reale, a meno di deroghe unanimi contenute nel regolamento contrattuale.
- Autonomia degli esercizi: è legittimo approvare un consuntivo senza riesaminare le situazioni finanziarie dei periodi precedenti, salvo divieti nel regolamento.
Avv. Sabrina Caporale
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