Il certificato di abitabilità è requisito giuridico essenziale sia per il legittimo godimento del bene che per la sua commerciabilità
Numerose nell’ultimo decennio sono state le pronunzie della Suprema Corte sulla problematica del certificato di abitabilità in sede di compravendita dell’immobile.
L’impostazione iniziale di legittimità sanciva la configurazione di aliud pro alio in caso di mancanza di certificato di abitabilità.
Successivamente le maglie dell’ordito si sono allargate fino a distinguere la mancanza della certificazione di abitabilità in carenza sanabile, oppure no, ai fini del risarcimento dell’acquirente.
Per approdare, ad ultimo, a sancire che la mancanza della certificazione in parola non costituisce impedimento giuridico alla vendita, ma costituisce mero impedimento commerciabile, superabile con l’approvazione del promissario acquirente.
L’ultima pronunzia della Suprema Corte (Cass. Civ., sez. II Civile, sentenza n. 17123 del 13 agosto 2020) così recita: “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene e della commerciabilità dello stesso, ma la mancata consegna da parte del venditore configura un mero inadempimento”.
La vicenda trae origine dalla citazione in giudizio svolta dell’acquirente, nei confronti del venditore, per ottenere il pagamento delle spese sostenute per il certificato di abitabilità dell’immobile, che non era stato fornito, e per il risarcimento del danno.
Il Giudice di Pace adito, ritiene infondata la pretesa, ma rigettava la domanda per prescrizione del diritto fatto valere.
L’acquirente impugnava in Appello e otteneva la riforma della pronunzia e il risarcimento del danno in quanto il Giudice di secondo grado riteneva che la vendita posta in essere costituisse aliud pro alio poiché la certificazione di abitabilità è requisito essenziale del bene venduto.
Il venditore dell’immobile ricorre in Cassazione.
Gli Ermellini accolgono il ricorso e specificano che “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene e della commerciabilità dello stesso”.
Tuttavia, viene specificato, “la mancata consegna del suddetto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide sull’equilibrio delle reciproche prestazione” (cfr. Cass. Civ. n. 6548/10).
E che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi della vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. Civ. n. 16918/19).
Per tali ragioni la Suprema Corte cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa al Tribunale, in funzione di Giudice d’Appello, in persona di diverso Magistrato.
Avv. Emanuela Foligno
Hai vissuto una situazione simile? Scrivi per una consulenza gratuita a redazione@responsabilecivile.it o invia un sms, anche vocale, al numero WhatsApp 3927945623
Leggi anche:
Compravendita di immobili, certificato di abilità è requisito essenziale
