Il giudice dell’esecuzione può autorizzare la rinegoziazione del contratto di locazione ad uso commerciale o decidere di “attendere” nell’emissione dell’ordine di liberazione, sulla base di una valutazione di convenienza economico-gestoria: ne consegue che può essere autorizzata la temporanea riduzione del corrispettivo previsto dal contratto precario oneroso proposta dal conduttore

Il Tribunale di Bari (Sez. II, esecuzioni immobiliari, Ordinanza del 9 giugno 2020, Giudice Dott.ssa Cutolo) ha ridotto significativamente del 60% per due mesi e del 50% per ulteriori 2 mesi, il contratto di locazione di un negozio commerciale chiuso forzatamente per lockdown.

Il Tribunale decide la vicenda in esame su impulso di apposita istanza presentata dal Custode giudiziario dell’immobile commerciale in locazione che rappresentava:

  • il contratto di locazione prevede il pagamento del canone mensile di € 1.200 oltre IVA e interessa attività commerciale non alimentare,
  • il canone di locazione afferisce solo a una porzione dell’immobile,
  • in considerazione dell’emergenza epidemiologica e della momentanea chiusura dell’attività commerciale la conduttrice proponeva la temporanea riduzione del corrispettivo previsto dal contratto nella misura del 60% per i canoni di marzo e aprile 2020 e nella misura del 50% per i canoni di maggio, giugno e luglio 2020
  • la conduttrice si riservava di beneficiare della normativa in materia di credito di imposta inerente il contratto di locazione

Il Giudice preliminarmente osserva che la valutazione delle richieste afferenti alla sospensione del versamento dei canoni locatizi, e della rimodulazione degli stessi, rientra nei suoi poteri decisionali.

Osserva, inoltre, che nell’ottica globale di costi-benefici, può essere autorizzata, se richiesta, la rinegoziazione del contratto, considerando le peculiarità del caso concreto e il generale contemperamento degli interessi delle parti coinvolte, valutando complessivamente le posizioni in gioco che non possono essere freddamente limitate all’incameramento dei canoni, ma devono essere estese anche all’aspetto manutentivo e conservativo del cespite per preservarne il valore.

Per tali ragioni, in considerazione della straordinarietà del contesto storico ed economico attuale e della specifica situazione commerciale del conduttore, nonché della difficoltosa ripresa delle attività su tutto il territorio nazionale, il Tribunale ritiene meritevole di accoglimento l’istanza di riduzione del canone di locazione formulata dal conduttore.

L’eccezionalità del contesto attuale, precisa il Tribunale, consente di decidere sull’istanza di riduzione avanzata dal conduttore inaudito il creditore della prestazione.

La proposta del conduttore, viene dunque accolta, in base all’articolo 91 del D.L. 18/2020, secondo cui “in caso di inadempimento totale o parziale delle obbligazioni contrattuali deve essere sempre valutata ex artt. 1218 e 1223 c.c. l’osservanza delle disposizioni straordinarie adottate per l’emergenza epidemiologica”

Avv. Emanuela Foligno

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