Il diritto reale d’uso sul cortile interno condominiale, istituito in favore di una persona giuridica, ai sensi degli artt. 1026 e 979 c.c, non può superare il trentennio

La vicenda

Gli attori agirono in giudizio proponendo azione di accertamento negativo del diritto reale d’uso dei convenuti relativamente al cortile interno di un complesso edilizio.

A partire dal 1984 lo stabile – fino ad allora in capo ad un solo proprietario -era stato fatto oggetto di vari atti di alienazione e al momento della domanda si distingueva in un “corpo interno” concesso in leasing alla società convenuta e un “corpo esterno”, inclusivo del cortile di proprietà degli attori.

Con la prima alienazione del 1984 fu previsto quanto segue: “il cortile interno che resta di proprietà esclusiva della società venditrice, viene concesso alla società acquirente in uso esclusivo da esercitare senza limitazione salvo il diritto di transito pedonale per accedere al locale e al servizio del negozio esistente nel cortile (…) L’area del cortile di cui è stato concesso l’uso alla società acquirente (…) appartiene al corpo di fabbrica esterno per la necessità urbanistica”.

Il giudizio di merito

Ebbene, all’esito del giudizio primo grado, l’adito Tribunale qualificò il diritto istituito col negozio del 1984 come (diritto) reale d’uso, cedibile ai terzi aventi causa, per deroga espressa inserita nell’atto, limitato alla durata trentennale, essendo stato costituito in favore di persona giuridica. La Corte d’appello di Milano, decidendo sul gravame delle convenuta, confermò la pronuncia di primo grado.

Ebbene contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la predetta società lamentando la violazione delle norme civilistiche: secondo la ricorrente alla stregua delle regole dell’ermeneutica (principio di letteralità, della comune intenzione, della complessiva logicità delle clausole e di buona fede), avrebbero dovuto escludersi i caratteri tipici del diritto reale d’uso, mancando, in particolare, la temporaneità e la caratterizzazione secondo l’intuitu personae, oltre all’obbligo per l’usuario di rispettare la destinazione economica del bene. Per contro nel caso in esame potevano rilevarsi caratteristiche incompatibili con il diritto d’uso: la perpetuità e la trasmissibilità, essendo rimasto il cortile in capo alla venditrice solo “per la necessità urbanistica”, essendosi inoltre, precisato che “qualora [fossero venute] meno tali esigenze, la società venditrice si [sarebbe impegnata] per sé o suoi aventi causa a concedere il diritto di prelazione alla società acquirente al prezzo e modalità da convenirsi”.

Il giudizio di legittimità

La Corte di Cassazione (Seconda Sezione Civile, ordinanza n. 193/2020) ha confermato la pronuncia della corte di merito perché conforme al principio di diritto secondo cui “diritto reale d’uso, istituito in favore di una persona giuridica, a mente degli artt. 1026 e 979 c.c., non può superare il trentennio; non essendo compatibile con l’ordinamento la ipotizzabilità di un diritto perpetuo di natura obbligatoria a favore di un soggetto, né che un tale diritto possa provare del tutto d’utilità la proprietà”.

Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente proprio il rispetto delle regole dell’ermeneutica imponevano una interpretazione opposta a quella da quest’ultimo sostenuta.

“La tesi della ricorrente – hanno aggiunto gli Ermellini – implicherebbe la costituzione di un diritto di proprietà vuoto, mero simulacro o parvenza, al quale non corrisponderebbe alcuna delle facoltà del proprietario, prima tra tutte quella di poter godere pienamente e indisturbatamente della res. Né la contraddizione potrebbe risolversi limitandosi ad affermare che in futuro esso proprietario potrebbe decidere di vendere il bene, perché di esso nessuno si farebbe compratore, proprio perché privo di utilità; né avrebbe interesse a rendersi acquirente la stessa ricorrente, la quale trarrebbe di già ogni utilità dal predetto bene”.

Ed inoltre, escluso il diritto reale d’uso, “la pretesa della ricorrente sconfinerebbe nella ipotesi di una servitù “personale” o “irregolare”, sulla scorta della quale la proprietà verrebbe limitata, senza apposizione di un termine a vantaggio di un soggetto, invece che di un fondo, in contrasto con il nostro ordinamento”.

La situazione che ne deriverebbe, inoltre, “non sarebbe neppure assimilabile alla cd. servitù di parcheggio, riconosciuta dalla giurisprudenza a condizione che la facoltà che ne deriva risulti attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale” (Sez. Seconda, n. 7561/2019; n. 16698/2017).

La redazione giuridica

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