In caso di immobile inidoneo all’uso il conduttore ha diritto di sospendere totalmente il pagamento dei canoni di locazione pur mantenendone la detenzione

La vicenda

Una società, conduttrice di un immobile sito in Catanzaro, aveva impugnato la sentenza con la quale il giudice di primo grado aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo per mancato pagamento dei canoni di locazione a partire dal periodo successivo alla data di avvenuto completamento dei lavori di manutenzione straordinaria volti ad eliminare le copiose infiltrazioni di acqua che avevano interessato lo stabile locato.

Il Tribunale ritenne che, una volta operata la riparazione delle strutture ed escluso il protrarsi delle infiltrazioni di acqua, doveva ritenersi indebita la sospensione del pagamento dei canoni unilateralmente adottata dalla conduttrice.

Quest’ultima propose allora appello, censurando la sentenza impugnata per non aver considerato che anche dopo l’esecuzione di tali lavori di manutenzione straordinaria, l’immobile locato versava in stato di totale inagibilità, tanto da non consentire la prosecuzione dell’attività imprenditoriale ivi svolta, non essendo idoneo all’uso contrattualmente convenuto.

La Corte d’Appello di Catanzaro accolse il gravame, rigettò la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della conduttrice avanzata dai proprietari, dichiarando vigente il negozio fino alla data del rilascio del bene.

Con ricorso incidentale, i locatori si rivolsero ai giudici della Cassazione, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva ritenuto lecita la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte della conduttrice.

Ad avviso dei ricorrenti tale statuizione lederebbe la disposizione di cui all’art. 1460 c.c. per come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il conduttore può legittimamente sospendere il pagamento dei canoni solo quando sia venuta a mancare la prestazione della controparte ed, evidenziando che, nella specie, le infiltrazioni erano cessate dopo l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, e quindi, da tale data la conduttrice avrebbe dovuto riprendere il pagamento dei canoni. Inoltre, sempre ad avviso dei ricorrenti, secondo la giurisprudenza di legittimità, la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore sarebbe legittima se conforme a lealtà e buona fede e che ciò dovrebbe escludersi ogni qualvolta il conduttore continui a detenere l’immobile; invero, nel caso in esame, la società conduttrice non aveva pagato i canoni di locazione dal giugno 2010, ma malgrado ciò aveva detenuto l’immobile sino al giugno 2016, così dimostrando di avere interesse a mantenere la disponibilità dell’immobile, pur avendone dedotto la inutilizzabilità.

La decisione

Ma il motivo non è stato accolto perché infondato (Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, ordinanza n. 12103/2020). Invero, la Corte territoriale con un accertamento in fatto, non censurabile in sede di legittimità, aveva ritenuto che le condizioni di assoluto degrado dell’immobile fossero tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività, senza alcun margine di dubbio, con violazione degli obblighi posti a carico dei locatori ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., e tale da determinare legittimamente la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, così implicitamente ritenendo sussistente la buona fede oggettiva nella reazione della sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice e la compatibilità con la permanenza di quest’ultima nella detenzione della cosa locata.

Avv. Sabrina Caporale

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