In materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola che prevede l’aumento del canone nell’arco del rapporto (c.d. “canone a scaletta”)

La vicenda

La società, proprietaria e locatrice di un immobile ad uso commerciale, aveva intimato lo sfratto per morosità alla conduttrice, per il mancato pagamento dei canoni di locazione per la somma complessiva di quasi 20 mila euro.

La ditta convenuta si era opposta alla convalida di sfratto eccependo la nullità della clausola contrattuale che prevedeva un aumento del canone in corso di locazione, c.d. “a scaletta” e negava, pertanto, l’esistenza dell’inadempimento.

Ma il Tribunale di Ravenna (sentenza n. 110/2020) ha accolto la domanda attorea perché fondata nel merito.

“Dall’entrata in vigore della L. 392/78 – ha affermato il giudice emiliano – sono ormai trascorsi quarant’anni, quasi mezzo secolo!”

In questo lungo lasso di tempo sono cambiati i metodi di approccio alla contrattualistica commerciale, le esigenze di tutela e le stesse modalità di stipula dei contratti.

Ad oggi, “fissata ex lege la durata del contratto e la possibilità di recesso del conduttore e, assicurata alle parti la totale libertà sull’ammontare del canone, appare illogico se non assurdo sostenere che le parti di un contratto ad uso diverso, non possano “spalmare” questo ammontare in modo differenziato lungo la durata del contratto, che tra l’altro potrebbe risolversi in una pattuizione in “favor conductoris“.

Tale esigenza – ha aggiunto il giudice di primo grado – può, infatti, “nascere da diversi fattori: il consentire al conduttore un inizio economicamente meno gravoso della propria attività commerciale, l’attutire eventuali esborsi per opere iniziali di adeguamento, il parametrare il canone agli effettivi aumenti di fatturato del conduttore, ecc. ecc”.

La Suprema Corte, in materia di c.d. “canoni a scaletta”, ha condiviso questo processo evolutivo escludendo la nullità delle relative clausole ex artt. 32 e 79 L. 392/78 e prevedendo che “In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (a) mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, oppure (b) mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, ovvero (c) correlando l’entità della canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati ed influenti, secondo la comune visione delle parti, sull’equilibrio economico del sinallagma”.

La decisione

Al contrario, “la legittimità di tale clausola va esclusa qualora risulti – dal testo del contratto o da elementi extra testuali della cui allegazione è onerata la parte che invoca la nullità – che i contraenti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetto della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della L. 392/78 e così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge” (Cass. Civ. 10/11/2016 n°22909 e Cass. Civ. 21/06/2017 n°15348; Cass. Civ. 26/09/2019 n°23986).

Ebbene, nel caso in esame tali elementi non erano emersi, sicché il Tribunale ha ritenuto di non poter condividere la tesi della nullità della clausola che prevedeva un aumento del canone, peraltro non ingente, a decorrere dal 2° anno della locazione; né la convenuta aveva provato che tale aumento in realtà camuffasse l’aggiramento del limite della svalutazione monetaria.

Per queste ragioni la domanda della società locatrice è stata accolta.

Avv. Sabrina Caporale

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