In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso

La vicenda

Con atto di citazione il proprietario di un immobile sito in Roma aveva intimato alla convenuta, licenza per finita locazione al 30 aprile 2020 e, in caso di opposizione, la pronuncia dell’ordinanza di rilascio.

Già nel mese di gennaio il locatore aveva inviato alla conduttrice formale disdetta mediante lettera raccomandata a.r.

La parte intimata si era costituita in giudizio dichiarando di non opporsi alla richiesta di convalida della licenza, ma chiedendo la concessione del termine più ampio possibile per la riconsegna dell’immobile; in particolare, il conduttore deduceva l’irrealizzabilità e la pretestuosità dell’intento dichiarato nella lettera di diniego del rinnovo della locazione alla prima scadenza, con abuso di disdetta nei riguardi di una parte notoriamente debole.

Ma la Corte d’Appello di Roma (Sesta Sezione, sentenza n. 7777/2020) ha accolto la domanda attorea in ordine all’accertamento della cessazione, alla prima scadenza del contratto di locazione tra le parti.

Circa i fondati motivi per ottenere il rilascio dell’immobile alla prima scadenza contrattuale, “In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge” (Cass. 16 gennaio 2013, n. 936, Sezione III Civile).

Ebbene, nel caso in esame, agli atti vi era il contratto di locazione abitativa concluso, ai sensi dell’art. 2 comma 3° L. n°431/1998, ossia per la durata di tre anni a decorrere dall’01.05.2017, salvo proroga per ulteriore biennio, in caso di mancato diniego di rinnovo, alla prima scadenza; detto contratto risultava debitamente registrato.

Inoltre, il locatore aveva dimostrato di aver comunicato il proprio diniego di rinnovo alla conduttrice, nel rispetto del termine semestrale, prescritto dall’art. 3 comma 1° L. n°431/1998, a motivo della necessità di adibire l’immobile ad uso studio medico privato.

Tale comunicazione negoziale (recettizia) aveva “ un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, in breve idoneo a mettere al corrente la conduttrice delle ragioni del denegato rinnovo”.

In proposito, si è detto che “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità” (Cass. 18 luglio 2013, n.17577).

L’abuso di disdetta del contratto di locazione

In altri termini, a meno di voler supporre che il giudizio, introdotto ai sensi del combinato disposto degli artt. 3 comma 4^ L. n° 431/1998 e 30 L. n° 392/1978, si risolva in un processo alle intenzioni, deve escludersi che la locatrice sia onerata di provare la serietà dell’intento indicato a motivo del diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa, alla prima scadenza, apprestando la legge dei meccanismi di controllo ex post, sufficienti allo scopo, ed anche avuto riguardo alla gravità delle conseguenze sanzionatorie, in caso di abuso di disdetta.

Peraltro, l’abuso di disdetta sanzionato dall’art. 3 comma 3° L. n°431/1998 consiste nel denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, senza dare motivazione alcuna, ovvero per motivazioni non contemplate dalla lettera del comma 1° del medesimo articolo 3, mentre nel caso di specie non si ravvisavano tali presupposti.

Ancora, “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l’intenzione dedotta irrealizzabile” (Cass. n° 12127/2010).

La decisione

Ebbene, nel caso in esame, non vi erano circostanze impeditive alla realizzabilità (in concreto) della necessità richiamata dal locatore a ragione della disdetta: non vi erano ragioni per poter addivenire ad un’impossibilità assoluta di sfruttamento dell’immobile richiesto per l’indicata destinazione, né una preclusione inderogabile discendente dalla vigente normativa urbanistica di mutare l’attuale destinazione abitativa dell’immobile di cui era chiesto il rilascio anticipato.

La Suprema Corte, ha peraltro, precisato che tra ambulatorio e studio medico corre la stessa differenza che corre tra l’esercizio di un’impresa ai sensi degli artt. 2082 e 2555 c.c. e l’esercizio di una professione intellettuale ai sensi dell’art. 2229 c.c. (Cass.,Sez.III, n.10043 del 06/07/1995): mentre l’ambulatorio è una struttura sanitaria pubblica dove vengono, sostanzialmente, erogati servizi, lo studio medico è solitamente privato; ciò significa che esso è sotto la responsabilità del professionista che decide di aprirlo, il quale dev’essere necessariamente in possesso di un titolo abilitante che gli conferisca una tacita quanto cruciale “autorizzazione” all’apertura dello studio professionale. Di talché lo studio professionale o gabinetto medico è una struttura privata, non aperta al pubblico, sovente coincidente con la privata abitazione ove il Sanitario eroga la prestazione professionale senza intermediazione. (Cass. Civ.n.7738/1993).

Per tutte queste ragioni, la domanda attorea è stata accolta.

Avv. Sabrina Caporale

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